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Mon locataire ne paie plus — que faire, étape par étape

Face à un impayé, le réflexe qui coûte le plus cher est d'attendre. Chaque mois écoulé réduit vos chances de recouvrer la dette et rallonge la procédure. Voici l'ordre à suivre — du simple appel à la procédure judiciaire — sachant que la solution amiable reste la plus rapide et la moins coûteuse.

Par Gaëtan Rebut · Fondateur et éditeur

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1. Relancer dès le premier impayé

N'attendez pas le deuxième mois. Un appel puis un courrier simple suffisent souvent : l'impayé résulte fréquemment d'un incident ponctuel. Proposez un échéancier écrit — un locataire qui s'engage sur un plan tient dans la plupart des cas.

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2. Mettre en demeure et activer les garanties

Mise en demeure en LRAR rappelant les sommes dues et le délai de règlement. En parallèle, informez le garant (caution) : il est tenu solidairement et doit être mis en demeure lui aussi. Si vous avez souscrit une GLI, déclarez le sinistre sans tarder — les délais de déclaration sont courts.

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3. Saisir les aides et le dispositif de prévention

Si le locataire perçoit une aide au logement, signalez l'impayé à la CAF : elle peut maintenir le versement en le réglant directement au bailleur. Le FSL (Fonds de solidarité pour le logement) peut aussi prendre en charge une partie de la dette.

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4. Faire délivrer un commandement de payer

C'est l'acte qui enclenche la procédure : signifié par commissaire de justice, il fait courir un délai de 6 semaines. S'il n'est pas suivi de paiement, la clause résolutoire du bail peut être mise en œuvre. Vérifiez que votre bail contient bien cette clause.

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5. Saisir le juge et obtenir la résiliation

À l'expiration du délai, le juge des contentieux de la protection est saisi. Il peut constater la résiliation du bail et ordonner l'expulsion, ou accorder des délais de paiement au locataire de bonne foi. La procédure prend généralement plusieurs mois.

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6. Connaître les limites : la trêve hivernale

Aucune expulsion ne peut être exécutée pendant la trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars). La procédure judiciaire, elle, peut se poursuivre — seule l'exécution est suspendue. Anticipez : une procédure lancée en octobre n'aboutira pas avant le printemps.

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7. Recouvrer la dette après le départ

Le départ du locataire n'efface pas la dette. Le jugement vaut titre exécutoire : il permet de faire pratiquer une saisie sur salaire ou sur compte bancaire. L'action en recouvrement des loyers se prescrit par 3 ans.

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Questions fréquentes

Puis-je expulser moi-même un locataire qui ne paie pas ?
Non, jamais. Changer les serrures, couper l'eau ou l'électricité, ou retirer les affaires du locataire constitue une voie de fait lourdement sanctionnée pénalement. Seule une décision de justice exécutée par un commissaire de justice permet l'expulsion.
Combien de temps dure une procédure d'expulsion ?
Généralement de 12 à 24 mois entre le premier impayé et l'expulsion effective, selon l'encombrement du tribunal, les délais accordés au locataire et la trêve hivernale. C'est pourquoi l'accord amiable et l'échéancier restent les voies les plus efficaces.
Le garant est-il vraiment engagé ?
Oui, si l'acte de cautionnement est valable. La caution solidaire peut être actionnée dès le premier impayé, sans que vous ayez à poursuivre d'abord le locataire. Adressez-lui une mise en demeure en LRAR, en joignant le décompte des sommes dues.
La trêve hivernale bloque-t-elle toute la procédure ?
Non, elle ne suspend que l'exécution de l'expulsion, du 1er novembre au 31 mars. Vous pouvez continuer à faire délivrer les actes, saisir le juge et obtenir un jugement pendant cette période, afin d'être prêt dès la fin de la trêve.

Mis à jour le 11 août 2026

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