Calculateur de taux d'endettement et capacité d'emprunt
Calculez votre taux d'endettement et votre capacité d'emprunt selon la règle des 35 % du HCSF, à partir de vos revenus et de vos crédits en cours.
Salaires, pensions, et 70 % environ des revenus locatifs.
Crédit auto, conso, autres prêts en cours (hors futur emprunt).
Mensualité maximale (35 %)
dont 1 225 € disponibles pour un nouveau prêt.
📊 Ce que couvre le taux de 35 % :il inclut l'ensemble de vos charges de crédit etl'assurance emprunteur. Votre capacité réelle est donc légèrement inférieure au montant affiché, une fois l'assurance déduite.
🏦 Dérogations possibles :les banques peuvent dépasser ces limites pour 20 % de leurs dossiers, en priorité pour l'achat de la résidence principale.
💡 Réduire son endettement :solder un petit crédit conso, allonger la durée ou augmenter l'apport fait mécaniquement baisser le taux d'effort.
⏱️ Durée maximale :25 ans en général, jusqu'à 27 ans avec un différé d'amortissement (achat dans le neuf ou avec gros travaux).
Comment se calcule votre taux d'endettement ?
Le taux d'endettement (ou « taux d'effort ») mesure la part de vos revenus absorbée par vos charges de crédit. Il se calcule ainsi : (total des mensualités de crédit ÷ revenus nets mensuels) × 100. Sont pris en compte tous vos crédits (immobilier, auto, consommation) et, pour un futur prêt, la mensualité envisagée assurance emprunteur comprise. Côté revenus, les banques retiennent les salaires nets, les pensions stables et environ 70 % des revenus locatifs.
La règle des 35 % du HCSF
Depuis janvier 2022, la norme du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) est contraignantepour les banques : le taux d'endettement ne doit pas dépasser 35 % des revenus, assurance comprise, et la durée d'emprunt est plafonnée à 25 ans(jusqu'à 27 ans avec un différé pour un achat dans le neuf ou avec de gros travaux). Les établissements conservent une marge : ils peuvent déroger à ces plafonds pour 20 %de leurs dossiers, en priorité pour l'acquisition d'une résidence principale.
Comment augmenter votre capacité d'emprunt
- Solder un crédit consoen cours : chaque mensualité supprimée libère de la capacité pour le prêt immobilier.
- Allonger la durée(dans la limite de 25 ans) : la mensualité baisse, donc la capacité d'emprunt augmente — au prix d'un coût total plus élevé.
- Augmenter l'apport : il réduit le capital à emprunter et rassure la banque.
- Optimiser l'assurance emprunteur : en la déléguant, vous pouvez réduire son coût, qui compte dans les 35 %.
Questions fréquentes
Le taux de 35 % est-il un maximum absolu ?
C'est la norme HCSF que les banques doivent respecter, mais elles peuvent y déroger pour 20 % de leurs dossiers, surtout pour une résidence principale ou un profil disposant d'un reste à vivre élevé.
L'assurance emprunteur compte-t-elle dans le calcul ?
Oui. Depuis 2021-2022, le taux d'effort s'apprécie assurance comprise. Votre capacité réelle est donc un peu inférieure au montant brut affiché, une fois l'assurance déduite de la mensualité disponible.
Qu'est-ce que le « reste à vivre » ?
C'est ce qui reste de vos revenus une fois toutes vos charges de crédit payées. Un reste à vivre confortable peut conduire une banque à accepter un taux d'endettement légèrement supérieur.
Ce calcul remplace-t-il une étude bancaire ?
Non, c'est une estimation indicative. La banque intègre d'autres critères (stabilité de l'emploi, apport, épargne résiduelle, saut de charge) pour sa décision finale.
* Informatif uniquement : ce calculateur fournit une estimation basée sur la législation française à jour. Les cas particuliers (conventions collectives, contrats spécifiques, situation familiale, etc.) peuvent modifier le résultat. Pour une situation complexe ou un litige, consultez un professionnel (avocat, notaire, conseiller juridique…).