Donner congé de son logement : ce que prévoit la loi
Le locataire peut quitter son logement à tout moment, sans avoir à se justifier, à condition de respecter un préavis et une procédure de notification précise. Ces règles sont fixées par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, principalement par son article 15 pour les locations vides et son article 25-8 pour les locations meublées. Contrairement au bailleur, le locataire n'a pas besoin d'attendre l'échéance du bail ni de motiver son départ : le congé peut être délivré en cours de bail.
La durée du préavis
Pour une location vide, le préavis de principe est de trois mois. Pour une location meublée, il est toujours de un mois. Dans les locations vides, ce préavis de trois mois peut être ramené à un mois dans plusieurs situations limitativement prévues par la loi.
Les cas de préavis réduit à un mois
- Logement en zone tendue : toute location vide située dans une commune où la demande de logements excède fortement l'offre bénéficie du préavis réduit, quel que soit le motif du départ.
- Situation professionnelle : obtention d'un premier emploi, mutation, perte d'emploi, ou nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi.
- État de santé : lorsqu'un certificat médical justifie un changement de domicile.
- Aides sociales : bénéficiaires du revenu de solidarité active (RSA) ou de l'allocation aux adultes handicapés (AAH).
- Logement social : attribution d'un logement social au locataire.
- Violences : locataire bénéficiant d'une ordonnance de protection, ou dont le conjoint, partenaire de PACS ou concubin fait l'objet de poursuites ou d'une condamnation pour des violences au sein du couple.
Dans tous ces cas, le motif doit être expressément indiqué dans la lettre de congé et accompagné d'un justificatif. À défaut, le préavis repasse automatiquement à trois mois.
Le point de départ du préavis
Le délai ne court pas à la date d'envoi de la lettre, mais à compter de sa réception par le bailleur (ou de la signification de l'acte, ou de la remise en main propre). Il est donc prudent d'anticiper le délai d'acheminement du courrier recommandé. Le locataire reste redevable du loyer et des charges pendant toute la durée du préavis, même s'il quitte les lieux plus tôt, sauf si le logement est reloué avant le terme avec l'accord du bailleur.
Comment notifier le congé
La loi impose un formalisme strict. Le congé doit être délivré par l'un des trois moyens suivants :
- lettre recommandée avec demande d'avis de réception ;
- acte de commissaire de justice (ancien huissier) ;
- remise en main propre contre récépissé ou émargement.
Un courriel, un SMS, un appel téléphonique ou une lettre simple sont sans valeur juridique et ne déclenchent pas le préavis. La lettre recommandée avec accusé de réception reste la voie la plus simple et la plus sûre, car elle laisse une preuve datée de la réception.
Les pièces à joindre
Si le locataire invoque un préavis réduit pour un motif autre que la zone tendue ou la location meublée, il doit joindre la justification correspondante : attestation de l'employeur ou de France Travail pour la perte d'emploi ou la mutation, certificat médical pour l'état de santé, notification d'attribution pour un logement social, ou attestation de droits de la CAF pour le RSA ou l'AAH. Pour la zone tendue, il est utile de préciser la référence du décret et la commune concernée.
Les erreurs fréquentes
- Confondre date d'envoi et date de réception : le préavis ne commence qu'à la réception du courrier.
- Oublier le motif ou le justificatif du préavis réduit, ce qui fait basculer le délai à trois mois.
- Quitter le logement sans état des lieux de sortie, indispensable pour la restitution du dépôt de garantie.
- Cesser de payer le loyer avant le terme du préavis, alors qu'il reste dû jusqu'à la fin, sauf relocation anticipée acceptée.
Après le congé
À la date de départ, le locataire et le bailleur établissent l'état des lieux de sortie et les clés sont restituées. Le dépôt de garantie doit être rendu dans un délai d'un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, ou de deux mois en cas de différences justifiant des retenues. En cas de litige sur ces points, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation, puis, à défaut d'accord, le juge des contentieux de la protection.