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Mise en demeure du bailleur de réaliser des réparations

Modèle de mise en demeure pour contraindre le bailleur à effectuer les réparations qui lui incombent : cadre légal, délai, photos, conciliation et recours.

Rédigé et vérifié par la rédaction d'Exemple de lettre, d'après les textes officiels (Légifrance, Service-Public).Notre méthode & nos sources →

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Mise en demeure du bailleur de réaliser des réparations : ce qu'il faut savoir

Lorsqu'un logement loué présente des désordres qui le rendent inconfortable, dégradé ou dangereux, le locataire n'est pas démuni. Le bailleur est tenu par la loi de maintenir le logement en bon état et d'y réaliser les réparations qui lui incombent. La mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception constitue l'étape clé : elle formalise la demande, fixe un délai et constitue la preuve indispensable avant tout recours amiable ou judiciaire.

Le cadre légal : obligations du bailleur

Les obligations du bailleur reposent sur plusieurs textes complémentaires :

  • Article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : le bailleur doit délivrer un logement décent, l'entretenir en état de servir à l'usage prévu et y effectuer toutes les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux.
  • Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 : il définit les critères de décence (absence de risque pour la sécurité et la santé, étanchéité, chauffage, installations électriques et sanitaires en bon état de fonctionnement, etc.).
  • Articles 1719 et 1720 du Code civil : ils imposent au bailleur de délivrer la chose louée et de l'entretenir pendant toute la durée du bail.

Cette obligation est d'ordre public : aucune clause du bail ne peut en exonérer le bailleur ni transférer au locataire des réparations qui ne lui incombent pas.

Distinguer réparations du bailleur et réparations locatives

Le point le plus délicat est la frontière entre les deux. Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 liste les réparations locatives, à la charge du locataire : il s'agit de l'entretien courant et des menues réparations (remplacement des joints, des ampoules, entretien des robinets, petits raccords). Tout ce qui relève de la vétusté, d'un vice de construction, de la sécurité ou de la décence du logement reste à la charge du bailleur : toiture, gros œuvre, chaudière, canalisations, installation électrique défaillante, fenêtres vétustes, infiltrations et humidité structurelles. C'est la nature du désordre, et non la rédaction du bail, qui détermine la répartition.

La procédure pas à pas

  • Signaler par écrit : avant la mise en demeure, un premier signalement (mail, courrier simple) est conseillé. Sans réaction, on passe à la mise en demeure.
  • Envoyer la mise en demeure en recommandé avec accusé de réception : décrire précisément les désordres, rappeler les textes applicables et fixer un délai raisonnable d'exécution.
  • Saisir la commission départementale de conciliation (article 20 de la loi de 1989) en cas de silence : cette saisine est gratuite, l'organe tente une conciliation et rend un avis sous deux mois.
  • Saisir le tribunal judiciaire du lieu du logement en dernier recours : le juge peut ordonner l'exécution des travaux sous astreinte, accorder une réduction de loyer, autoriser la consignation des loyers ou octroyer des dommages et intérêts.

Les pièces à joindre

  • Une copie du bail signé et des éventuels états des lieux.
  • Des photographies datées des désordres, idéalement complétées par des vidéos.
  • La copie de vos signalements antérieurs et des accusés de réception.
  • Le cas échéant, un constat d'huissier (commissaire de justice) ou un rapport du service communal d'hygiène et de santé (SCHS) ou de l'ARS, particulièrement utile en cas d'insalubrité ou d'indécence.

Les erreurs à éviter

  • Cesser de payer le loyer : la suspension unilatérale expose à une procédure pour impayés. Seul le juge peut autoriser une réduction ou une consignation.
  • Faire réaliser les travaux soi-même sans autorisation préalable du juge : le remboursement n'est jamais garanti, sauf urgence avérée justifiant une mesure conservatoire.
  • Rester dans l'oral : sans trace écrite ni accusé de réception, il est impossible de prouver la carence du bailleur.
  • Confondre réparations locatives et réparations du bailleur : exiger une réparation qui vous incombe affaiblit toute la démarche.

Les recours en cas d'échec

Si la conciliation échoue ou si le bailleur persiste, le tribunal judiciaire peut être saisi par simple requête, sans avocat obligatoire pour les litiges courants. Le juge dispose de pouvoirs étendus : exécution forcée des travaux sous astreinte journalière, réduction rétroactive du loyer proportionnelle à la perte de jouissance, consignation des loyers et indemnisation du préjudice subi (matériel, trouble de jouissance, voire préjudice de santé). En cas de logement véritablement indécent ou insalubre, des dispositifs spécifiques peuvent en outre être mobilisés auprès de la mairie ou de l'ARS.

[Vos nom et prénom]
[Votre adresse (le logement loué)]
[Code postal et ville]
[Votre téléphone]
[Votre email]

[Nom du bailleur (ou de l'agence)]
[Adresse du bailleur]

[Lieu et date]

Objet : Mise en demeure de réaliser les réparations incombant au bailleur
Lettre recommandée avec accusé de réception

Madame, Monsieur,

Je suis locataire du logement situé [Votre adresse (le logement loué)], [Code postal et ville], en vertu du bail d'habitation signé le [Date de signature du bail].

Je constate la présence des désordres suivants, dont la réparation vous incombe en votre qualité de bailleur : [Description précise des désordres / réparations à effectuer].

Ces désordres vous ont déjà été signalés (premier signalement le [Date de votre premier signalement au bailleur (le cas échéant)]) sans qu'aucune intervention de votre part n'ait été engagée à ce jour.

Je vous rappelle qu'en application de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de délivrer un logement décent, d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu et d'y effectuer toutes les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en état du logement. Cette obligation est également posée par les articles 1719 et 1720 du Code civil. Les désordres décrits ci-dessus relèvent manifestement de ces réparations à votre charge, et non des réparations locatives prévues par le décret n° 87-712 du 26 août 1987.

En conséquence, je vous mets en demeure de procéder à la réalisation de l'ensemble de ces réparations dans un délai de [Délai accordé pour réaliser les réparations] à compter de la réception de la présente.

À défaut d'intervention dans ce délai, je me réserve le droit de saisir la commission départementale de conciliation, conformément à l'article 20 de la même loi, puis le tribunal judiciaire afin de vous contraindre à exécuter vos obligations, le cas échéant sous astreinte, et de solliciter une réduction de loyer ainsi que des dommages et intérêts en réparation de mon préjudice.

Vous trouverez ci-joint les photographies et justificatifs attestant de la nature et de l'ampleur des désordres constatés.

Je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.

[Vos nom et prénom]

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Questions fréquentes

Les réponses aux questions que vous vous posez à propos de cette lettre.

Quelles réparations sont à la charge du bailleur et non du locataire ?
Le bailleur prend en charge les grosses réparations et tout ce qui touche à la vétusté, à la sécurité ou à la décence du logement : toiture, murs porteurs, chaudière, canalisations, électricité défectueuse, fenêtres vétustes, infiltrations. Le locataire, lui, n'assume que l'entretien courant et les menues réparations listées par le décret n° 87-712 du 26 août 1987 (joints, ampoules, petites fournitures). En cas de doute, c'est la nature des travaux (et non le bail) qui détermine qui paie : une clause faisant peser des réparations non locatives sur le locataire est réputée non écrite.
Quel délai accorder au bailleur dans la mise en demeure ?
Aucun délai légal unique n'est fixé : il doit être raisonnable au regard de l'urgence. Pour une panne de chauffage en hiver ou une fuite importante, un délai de 8 à 15 jours est usuel. Pour des travaux plus lourds, 30 jours peuvent se justifier. Indiquez un délai précis qui court à compter de la réception de la lettre recommandée, afin de pouvoir prouver le point de départ et l'absence d'intervention.
Puis-je arrêter de payer mon loyer si le bailleur ne fait pas les réparations ?
Non, la suspension unilatérale du loyer est risquée et peut justifier une procédure pour impayés à votre encontre. La voie sûre consiste à saisir le juge : seul le tribunal peut ordonner une réduction de loyer, une consignation des loyers entre les mains d'un tiers, l'exécution forcée des travaux sous astreinte ou des dommages et intérêts. Continuez donc de payer tant qu'aucune décision de justice ne vous y autorise.
Que faire si la mise en demeure reste sans réponse ?
Vous pouvez saisir gratuitement la commission départementale de conciliation (article 20 de la loi de 1989), qui tente un règlement amiable et rend un avis sous deux mois. En cas d'échec, ou directement, vous saisissez le tribunal judiciaire du lieu du logement. Conservez l'ensemble de vos preuves : copie de la mise en demeure, accusé de réception, photographies datées, échanges, et le cas échéant un constat d'huissier ou un rapport du service communal d'hygiène et de santé.
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