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Demande de diminution de loyer

Rédigé et vérifié par la rédaction d'Exemple de lettre, sous la direction de Gaëtan Rebut, fondateur et éditeur, d'après les textes officiels (Légifrance, Service-Public).Notre méthode & nos sources →

En bref

Demander au bailleur une baisse de loyer : logement non décent, travaux prolongés ou loyer encadré. Procédure, conciliation et erreurs à éviter détaillées.

Objet :
Adresser une demande
Mode d'envoi conseillé :
Courrier simple, ou recommandé si vous souhaitez une preuve de réception
Personnalisation :
18 champs à compléter en ligne, aperçu en temps réel
Coût et format :
Gratuit, sans inscription — impression, Word et PDF
Aller directement au modèle de lettre

Quand utiliser cette lettre ?

Cette lettre s'adresse au locataire qui estime payer un loyer trop élevé au regard de l'état réel du logement ou de la réglementation locale. Trois situations sont visées : le logement se trouve dans une commune appliquant l'encadrement des loyers et le loyer de base dépasse le loyer de référence majoré, ou un complément de loyer est facturé sans justification ; le logement ne répond pas aux critères du logement décent (humidité persistante, installation électrique dangereuse, chauffage défaillant) ; des travaux ou des nuisances durables privent le locataire d'une partie de la jouissance des lieux.

La démarche se distingue de la contestation de la révision annuelle du loyer, qui porte sur l'application de l'indice de référence des loyers.

Cadre légal

La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 régit les rapports locatifs. Son article 6 impose la délivrance d'un logement décent, dont les caractéristiques sont fixées par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002. Son article 20-1 permet au locataire de demander au bailleur la mise en conformité du logement ; à défaut d'accord entre les parties ou de réponse du bailleur dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie, et le juge saisi peut réduire le montant du loyer. L'article 1724 du code civil prévoit que, lorsque des réparations urgentes qui ne peuvent être différées jusqu'à la fin du bail durent plus de vingt et un jours, le loyer est diminué à proportion du temps et de la partie du logement dont le locataire est privé. Dans les communes appliquant l'encadrement des loyers, l'article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 ouvre au locataire une action en diminution de loyer lorsque le loyer de base excède le loyer de référence majoré.

Comment procéder

Envoyez la demande au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception, accompagnée de preuves datées : photographies, constat, rapport du service d'hygiène, arrêté préfectoral fixant les loyers de référence. Conservez une copie de l'envoi et l'accusé de réception. Sans accord amiable, saisissez la commission départementale de conciliation, gratuite, avant toute action devant le juge des contentieux de la protection.

Erreurs à éviter

Ne cessez pas de payer le loyer et ne le réduisez pas de votre propre initiative : seul un accord écrit du bailleur ou une décision de justice autorise une baisse. Ne confondez pas le loyer hors charges et les provisions pour charges. Décrivez des faits précis et datés plutôt que des impressions générales. Enfin, respectez les délais : la contestation d'un complément de loyer doit être engagée dans les trois mois suivant la signature du bail.

[Vos prénom et nom]
[Votre adresse]
[Votre code postal et ville]
Téléphone : [Votre téléphone]
Courriel : [Votre adresse électronique]

[Nom du bailleur ou de l'agence]
[Adresse du bailleur]
[Code postal et ville du bailleur]

[Ville de rédaction], le [Date de la lettre]

Lettre recommandée avec accusé de réception

Objet : demande de diminution du loyer du logement situé [Adresse complète du logement loué]

Madame, Monsieur,

Je suis locataire du logement situé [Adresse complète du logement loué], en vertu d'un contrat de location signé le [Date de signature du bail]. Le loyer mensuel que j'acquitte s'élève actuellement à [Loyer mensuel actuel hors charges (en euros)] euros hors charges.

Par la présente, je vous demande de bien vouloir procéder à une diminution de ce loyer pour le motif suivant : [Motif de la demande (en une phrase)].

Les éléments de fait qui fondent cette demande sont les suivants :

[Exposé détaillé et daté des faits]

Ces circonstances affectent la jouissance des lieux loués et justifient, selon moi, une diminution du loyer convenu. Je sollicite en conséquence la fixation du loyer mensuel hors charges à [Loyer mensuel hors charges demandé (en euros)] euros, à compter du [Date d'effet souhaitée de la diminution].

Vous trouverez ci-joint les pièces justificatives suivantes : [Liste des pièces jointes].

Je précise que je continue à m'acquitter de l'intégralité du loyer et des charges prévus au bail : la présente demande ne vaut ni suspension ni réduction unilatérale de mes paiements.

Je vous remercie de bien vouloir me faire connaître votre position par écrit dans un délai de deux mois. À défaut d'accord entre nous, je me réserve la possibilité de saisir la commission départementale de conciliation compétente pour le lieu de situation du logement, puis, le cas échéant, le juge des contentieux de la protection.

Dans l'attente de votre réponse, je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.

[Vos prénom et nom]
Signature

L'aperçu se met à jour en temps réel — les champs à compléter apparaissent [entre crochets]

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Questions fréquentes

Les réponses aux questions que vous vous posez à propos de cette lettre.

Puis-je réduire moi-même le montant de mon loyer en attendant la réponse du bailleur ?
Non, vous devez continuer à payer l'intégralité du loyer prévu au bail. Une réduction décidée unilatéralement constitue un impayé et expose à une procédure de résiliation, même si votre demande est fondée. Seul un accord écrit du bailleur ou une décision de justice peut modifier le montant dû.
Quelle différence avec une contestation de révision de loyer ?
La révision de loyer est l'augmentation annuelle indexée sur l'indice de référence des loyers, prévue par le contrat : la contester revient à vérifier un calcul et une clause. La demande de diminution porte au contraire sur le montant du loyer lui-même, parce que le logement n'est pas conforme, que sa jouissance est réduite ou que le loyer dépasse le plafond applicable dans une commune sous encadrement.
Dans quel délai faut-il contester un complément de loyer ?
Le délai est de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation d'une contestation du complément de loyer. Passé ce délai, la contestation du complément n'est plus recevable, même si les autres voies de recours liées à la décence du logement restent ouvertes.
Faut-il un avocat pour saisir la commission départementale de conciliation ?
Non, la saisine se fait par simple courrier adressé au secrétariat de la commission, sans avocat et sans frais. Le locataire et le bailleur sont convoqués pour tenter de trouver un accord ; l'avis rendu n'a pas la force d'un jugement, mais il est joint au dossier si le juge des contentieux de la protection est ensuite saisi.
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