Demande de travaux au propriétaire

Demander des travaux à son propriétaire : ce que dit la loi

Lorsqu'un logement loué présente des désordres qui dépassent l'entretien courant (infiltration, chaudière hors service, installation électrique dangereuse, humidité, toiture défectueuse), c'est en principe au propriétaire d'agir. Cette lettre recommandée vous permet de formaliser votre demande, de rappeler les obligations légales du bailleur et de fixer un délai d'exécution avant tout recours. Bien rédigée, elle constitue la mise en demeure qui fait courir le délai et sert de point d'appui si vous devez ensuite saisir la commission de conciliation ou le juge.

Les obligations du bailleur

Le cadre est posé par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui régit les baux d'habitation, et complété par le Code civil :

• Article 6 de la loi du 6 juillet 1989 : le bailleur doit remettre un logement décent, le maintenir en état de servir à l'usage prévu, entretenir les locaux et y effectuer toutes les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en l'état. Le même article lui impose aussi d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et de le garantir des vices ou défauts qui en empêchent l'usage, sauf ceux mentionnés dans l'état des lieux.
• Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 : il fixe les caractéristiques du logement décent (sécurité physique et santé du locataire, absence de risque manifeste, équipements de confort, surface minimale, critère de performance énergétique).
• Articles 1719 et 1720 du Code civil : ils confirment l'obligation de délivrance et d'entretien et mettent à la charge du bailleur les grosses réparations, le locataire ne supportant que les réparations dites locatives.

La frontière avec les réparations locatives

Toutes les réparations ne sont pas à la charge du propriétaire. Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 liste les réparations locatives et l'entretien courant que le locataire doit assumer : menu entretien des robinets et joints, remplacement de petites pièces, entretien des équipements de chauffage, etc. En revanche, la vétusté, les vices de construction et les pannes d'équipements non imputables à un mauvais usage restent au bailleur. Avant d'envoyer votre courrier, vérifiez bien que les désordres signalés ne figurent pas dans cette liste : exiger une réparation qui vous incombe affaiblirait l'ensemble de votre demande.

La procédure pour obtenir les travaux

Étapes recommandées

• Signalez d'abord les désordres par tout moyen (mail, courrier simple, appel) et conservez une trace écrite.
• Adressez ensuite une lettre recommandée avec accusé de réception décrivant précisément les désordres et rappelant les textes applicables.
• Fixez un délai raisonnable d'exécution (souvent un à deux mois selon l'urgence) à compter de la réception du courrier.
• Indiquez les suites envisagées en cas d'inaction (saisine de la commission de conciliation, puis du juge).

Pièces à joindre ou à conserver

• Une copie du bail signé et, le cas échéant, de l'état des lieux d'entrée.
• Des photographies datées des désordres constatés.
• La trace de vos signalements antérieurs et, si possible, un devis ou un constat (plombier, électricien) établissant la cause.
• L'accusé de réception de la lettre recommandée, qui fait courir le délai.

Les erreurs à éviter

• Cesser de payer le loyer : même en présence de désordres, le locataire qui ne paie plus se met en tort. Le loyer reste dû jusqu'à décision du juge.
• Réaliser soi-même les travaux puis les déduire du loyer sans autorisation judiciaire préalable.
• Rester dans l'oral : sans écrit daté, il devient difficile de prouver la date de la demande et le point de départ du délai.
• Confondre réparation locative et obligation du bailleur : exiger des travaux qui vous incombent affaiblit votre demande.

Les recours en cas de refus

Si le propriétaire ne réagit pas dans le délai imparti, vous pouvez saisir gratuitement la commission départementale de conciliation (CDC) du département du logement, qui tente un règlement amiable. En cas d'échec, le tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble peut être saisi sans avocat obligatoire. Le juge peut ordonner l'exécution des travaux sous astreinte, autoriser le locataire à les faire réaliser aux frais du bailleur, prononcer une réduction de loyer et octroyer des dommages et intérêts. En cas de logement non décent, le locataire peut spécifiquement demander au juge la mise en conformité du logement. Si les désordres rendent le logement impropre à l'habitation, n'hésitez pas à signaler également la situation au service d'hygiène de la mairie ou à l'agence régionale de santé, qui disposent de pouvoirs propres en matière d'habitat indigne.