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Mise en demeure du bailleur d'effectuer des travaux (bail commercial)

Rédigé et vérifié par la rédaction d'Exemple de lettre, sous la direction de Gaëtan Rebut, fondateur et éditeur, d'après les textes officiels (Légifrance, Service-Public).Notre méthode & nos sources →

En bref

Locataire d'un bail commercial, mettez votre bailleur en demeure de réaliser les grosses réparations et l'entretien qui lui incombent, avec un délai fixé.

Objet :
Mettre en demeure
Mode d'envoi conseillé :
Recommandé avec accusé de réception — seule preuve d'une date de réception opposable
Personnalisation :
16 champs à compléter en ligne, aperçu en temps réel
Coût et format :
Gratuit, sans inscription — impression, Word et PDF

Comprendre la lettre recommandée avec accusé de réception — valeur juridique, tarifs et délais.

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Pourquoi mettre le bailleur en demeure de faire les travaux ?

Dans un bail commercial, le bailleur n'est pas seulement en droit de percevoir un loyer : il doit garantir au locataire la jouissance paisible du local et le maintenir en état de servir à l'activité prévue. Cette obligation découle de l'article 1719 du Code civil, qui impose au propriétaire de délivrer un local en bon état et de l'entretenir pendant toute la durée du bail. Lorsque des désordres importants apparaissent — infiltrations, toiture défaillante, gros œuvre dégradé, mise en conformité de sécurité — et que le bailleur tarde à intervenir, la mise en demeure constitue l'étape formelle indispensable. Elle rappelle au bailleur ses obligations, fixe un délai précis et constitue la preuve écrite qui conditionne toute action ultérieure.

Quels travaux relèvent du bailleur ?

La répartition des travaux entre bailleur et locataire dépend d'abord des clauses du bail, mais certaines règles s'imposent. L'article 606 du Code civil définit les grosses réparations, par opposition aux réparations d'entretien qui incombent au locataire. Depuis la loi du 18 juin 2014 dite loi Pinel, les dépenses relatives aux grosses réparations de l'article 606 ne peuvent plus être imputées au locataire, même par une clause du bail.

Relèvent notamment du bailleur :

  • les gros murs, les murs de soutènement et les voûtes ;
  • la réfection de la toiture et de la charpente ;
  • le rétablissement des poutres et des couvertures entières ;
  • les travaux rendus nécessaires par la vétusté ou un vice de construction ;
  • les mises en conformité réglementaires touchant la structure du bâtiment.

À l'inverse, l'entretien courant, les réparations locatives et les menues réparations restent en principe à la charge de l'exploitant. En cas de doute, l'état des lieux et l'inventaire des charges annexé au bail, obligatoire depuis la loi Pinel, aident à trancher la répartition.

Délais, précautions et suites possibles

Aucun texte n'impose de délai type : vous devez accorder au bailleur un délai raisonnable, généralement de quinze à trente jours, proportionné à l'urgence et à l'ampleur des travaux. Envoyez toujours la mise en demeure en recommandé avec accusé de réception : la date de réception fait courir le délai et sert de preuve. Décrivez les désordres avec précision et, idéalement, faites-les constater par un commissaire de justice ou documentez-les par des photographies datées.

Plusieurs pièges sont à éviter. Ne cessez jamais de payer votre loyer de votre propre initiative : cette réaction, même compréhensible, expose à la résiliation du bail à vos torts. La consignation des loyers ou l'exécution des travaux aux frais du bailleur ne peuvent être décidées que par le juge. Vérifiez également que les travaux réclamés incombent bien au bailleur et non à vous au titre du bail.

Si le bailleur ne réagit pas à l'expiration du délai, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire pour l'y contraindre, le cas échéant sous astreinte, obtenir une réduction du loyer, la réparation de votre préjudice d'exploitation, ou l'autorisation de faire réaliser les travaux à ses frais. Conserver l'ensemble de vos échanges et la mise en demeure renforcera considérablement votre dossier.

[Vos nom et prénom]
[Votre adresse]
[Code postal et ville]

[Bailleur (nom ou société)]
[Adresse du bailleur]
[Code postal et ville du bailleur]

[Ville (lieu de rédaction)], le [Date de la lettre]

Objet : Mise en demeure d'effectuer les travaux incombant au bailleur — bail commercial réf. [Référence du bail commercial]

Madame, Monsieur,

Je suis locataire du local commercial situé [Adresse du local commercial loué], que vous me donnez à bail en vertu d'un bail commercial conclu le [Date de conclusion du bail]. À ce titre, vous êtes tenu, en application de l'article 1719 du Code civil, de me délivrer un local en bon état et de l'entretenir de manière à ce qu'il puisse servir à l'usage prévu au bail pendant toute la durée de la location.

Or, depuis le [Date de constat des désordres], je constate les désordres suivants, qui relèvent des grosses réparations définies à l'article 606 du Code civil et vous incombent à ce titre : [Nature des désordres constatés]. Ces désordres affectent directement la jouissance du local et l'exploitation de mon activité.

Je vous ai déjà signalé cette situation le [Date du précédent signalement], sans qu'aucune intervention n'ait été engagée à ce jour. Cette carence entraîne pour mon activité les conséquences suivantes : [Conséquences sur votre activité].

En conséquence, je vous mets en demeure de faire réaliser, à vos frais, l'ensemble des travaux nécessaires pour remédier à ces désordres dans un délai de [Délai accordé (en jours)] jours à compter de la réception de la présente. Je vous rappelle que les grosses réparations au sens de l'article 606 du Code civil demeurent à votre charge et ne peuvent m'être imputées.

À défaut d'exécution dans le délai imparti, je me réserve le droit de saisir le tribunal compétent afin de vous y contraindre, le cas échéant sous astreinte, d'obtenir une réduction du loyer ou la réparation de mon préjudice, voire d'être autorisé par le juge à faire exécuter ces travaux à vos frais ou à consigner les loyers dans l'attente de leur réalisation.

Je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.

[Vos nom et prénom]
Signature

L'aperçu se met à jour en temps réel — les champs à compléter apparaissent [entre crochets]

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Questions fréquentes

Les réponses aux questions que vous vous posez à propos de cette lettre.

Quels travaux incombent au bailleur dans un bail commercial ?
Le bailleur doit délivrer et entretenir le local pour l'usage prévu au bail, en application de l'article 1719 du Code civil. Les grosses réparations (gros murs, murs de soutènement, voûtes, toiture, charpente) restent à sa charge en vertu de l'article 606 du Code civil. Depuis la loi du 18 juin 2014 dite loi Pinel, ces grosses réparations ne peuvent plus être mises à la charge du locataire, même par une clause du bail.
Puis-je arrêter de payer mon loyer si le bailleur ne fait pas les travaux ?
Non. Vous ne pouvez pas cesser unilatéralement de payer votre loyer, sous peine de voir le bail résilié à vos torts. Vous pouvez en revanche demander au juge l'autorisation de consigner les loyers ou de faire exécuter les travaux aux frais du bailleur. La mise en demeure est le préalable indispensable à cette démarche.
Comment envoyer cette mise en demeure au bailleur ?
Adressez-la en recommandé avec accusé de réception : la date de réception fait courir le délai que vous accordez et constitue une preuve en cas de procédure. Conservez une copie de la lettre et l'avis de réception. Décrivez les désordres avec précision et joignez, si possible, des photographies datées ou un constat de commissaire de justice.
Quel délai laisser au bailleur pour réaliser les travaux ?
Aucun délai légal n'est fixé : vous devez accorder un délai raisonnable, en pratique de quinze à trente jours, proportionné à l'urgence et à l'ampleur des travaux. En cas de péril ou d'atteinte grave à l'exploitation, un délai plus court peut être justifié. Ce délai court à compter de la réception de la mise en demeure.
Que faire si le bailleur ne réagit pas à l'expiration du délai ?
Vous pouvez saisir le tribunal judiciaire pour le contraindre à exécuter les travaux, le cas échéant sous astreinte, et demander une réduction de loyer ou la réparation de votre préjudice d'exploitation. Le juge peut aussi vous autoriser à faire réaliser les travaux aux frais du bailleur ou à consigner les loyers. Un constat de commissaire de justice (huissier) établissant les désordres renforcera nettement votre dossier.
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