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Mise en demeure de respecter une servitude de passage

Rédigé et vérifié par la rédaction d'Exemple de lettre, sous la direction de Gaëtan Rebut, fondateur et éditeur, d'après les textes officiels (Légifrance, Service-Public).Notre méthode & nos sources →

En bref

Mettez en demeure votre voisin de rétablir le libre exercice d'une servitude de passage entravée, sur le fondement des articles 682 à 685-1 du code civil.

Objet :
Mettre en demeure
Mode d'envoi conseillé :
Recommandé avec accusé de réception — seule preuve d'une date de réception opposable
Personnalisation :
15 champs à compléter en ligne, aperçu en temps réel
Coût et format :
Gratuit, sans inscription — impression, Word et PDF

Comprendre la lettre recommandée avec accusé de réception — valeur juridique, tarifs et délais.

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Comprendre la servitude de passage et l'obligation du voisin

La servitude de passage permet au propriétaire d'un terrain enclavé — c'est-à-dire sans accès ou avec un accès insuffisant à la voie publique — d'emprunter le fonds voisin pour rejoindre la route. Ce droit est encadré par les articles 682 à 685-1 du code civil. L'article 682 reconnaît au propriétaire enclavé le droit de réclamer un passage suffisant, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage causé. L'article 683 précise que le passage doit être pris du côté où le trajet est le plus court entre le fonds enclavé et la voie publique.

Une fois établie, la servitude fixe une assiette (l'emplacement exact du passage) et un mode d'exercice (piéton ou carrossable, largeur, usage). Selon l'article 685 du code civil, cette assiette et ce mode peuvent résulter d'un titre — généralement un acte notarié — ou de trente ans d'usage continu. Le propriétaire du fonds servant, celui qui supporte le passage, doit laisser le bénéficiaire en jouir librement.

Pourquoi et quand envoyer cette lettre

La mise en demeure s'impose dès que le passage est entravé ou détourné de son usage normal. L'article 701 du code civil est explicite : le propriétaire du fonds grevé ne peut rien faire qui tende à diminuer l'usage de la servitude ou à le rendre plus incommode. À l'inverse, l'article 702 rappelle que le bénéficiaire ne doit pas non plus aggraver la charge pesant sur le fonds servant. Cette lettre couvre donc plusieurs situations :

  • lorsque le propriétaire du fonds servant obstrue le passage : portail cadenassé, clôture, plantations, dépôt de matériaux, véhicules stationnés, terrassement modifiant l'assiette ;
  • lorsque le bénéficiaire fait un usage abusif du passage : élargissement de fait, circulation de véhicules non prévus, usage à des fins étrangères à la desserte du fonds ;
  • lorsque l'assiette est déplacée unilatéralement, sans accord et sans passage de substitution aussi commode.

Avant d'écrire, rassemblez vos preuves : titre de propriété, acte instituant la servitude, plan de bornage, photographies datées de l'obstacle, échanges antérieurs avec le voisin. Décrivez précisément l'origine de la servitude, son assiette et la nature exacte du trouble constaté. Plus votre courrier est circonstancié, plus il sera difficile à contester.

Délais, pièges à éviter et suites possibles

Accordez un délai raisonnable de mise en conformité, souvent de quinze jours à un mois selon la nature des travaux à défaire. Envoyez impérativement la lettre en recommandé avec accusé de réception : elle donne une date certaine à votre réclamation et constitue la mise en demeure exigée par l'article 1221 du code civil avant toute action en exécution forcée en nature.

Évitez deux erreurs fréquentes. La première consiste à se faire justice soi-même en forçant un portail ou en retirant un obstacle : privilégiez la voie amiable, puis judiciaire. La seconde consiste à croire qu'une servitude non empruntée depuis quelques années est perdue ; en réalité, l'article 706 du code civil ne l'éteint qu'après trente ans de non-usage. À l'inverse, si l'enclave a disparu, l'article 685-1 permet au voisin de demander la suppression du passage.

Si la mise en demeure reste sans effet, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble pour obtenir la cessation du trouble, la remise en état des lieux sous astreinte et des dommages et intérêts. En cas d'urgence ou de trouble manifestement illicite, la procédure de référé permet d'agir rapidement. Pour ce type de litige de voisinage, une tentative préalable de résolution amiable — conciliation ou médiation — est par ailleurs souvent exigée avant de porter l'affaire devant le juge.

[Vos nom et prénom]
[Votre adresse]
[Votre code postal et ville]

[Nom du voisin (propriétaire du fonds servant)]
[Adresse du voisin]
[Code postal et ville du voisin]

[Ville de rédaction de la lettre], le [Date de la lettre]

Objet : Mise en demeure de respecter la servitude de passage grevant votre propriété — Lettre recommandée avec accusé de réception

Madame, Monsieur,

Le fonds dont je suis propriétaire bénéficie, sur votre propriété, d'une servitude de passage lui permettant d'accéder à la voie publique. Cette servitude a pour origine [Origine de la servitude (titre, acte notarié ou usage trentenaire)]. Son assiette et son mode d'exercice sont les suivants : [Assiette et mode d'exercice du passage]. Conformément aux articles 682 à 685 du code civil, elle assure la desserte de mon fonds et demeure pleinement établie.

Or, le [Date à laquelle vous avez constaté le trouble], j'ai constaté que le libre exercice de ce passage était entravé. En effet, [Nature de l'obstruction ou de l'usage abusif]. Cette situation me cause le préjudice suivant : [Conséquences et préjudice subi].

Aux termes de l'article 701 du code civil, le propriétaire du fonds grevé d'une servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l'usage ou à le rendre plus incommode. L'obstacle ainsi créé porte directement atteinte à mon droit de passage. Je vous rappelle en outre que la servitude ne s'éteint par le non-usage qu'au terme d'un délai de trente ans, en application de l'article 706 du code civil : elle reste donc pleinement opposable.

Par la présente, je vous mets en demeure de [Ce que vous demandez pour rétablir le passage], afin de rétablir le libre passage, dans un délai de [Délai accordé pour se mettre en conformité (en jours)] jours à compter de la réception de ce courrier.

À défaut d'exécution dans ce délai, je me réserve le droit de saisir le tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble afin de faire cesser ce trouble, d'obtenir sous astreinte la remise en état des lieux et la réparation de l'entier préjudice subi. Je vous rappelle qu'en application de l'article 1221 du code civil, le créancier d'une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l'exécution forcée en nature.

Je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.

[Vos nom et prénom]
Signature

L'aperçu se met à jour en temps réel — les champs à compléter apparaissent [entre crochets]

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Questions fréquentes

Les réponses aux questions que vous vous posez à propos de cette lettre.

Qu'est-ce qu'une servitude de passage ?
La servitude de passage est le droit, pour le propriétaire d'un terrain enclavé, d'emprunter le fonds voisin afin de rejoindre la voie publique. L'article 682 du code civil reconnaît ce droit lorsque le terrain n'a aucun accès, ou un accès insuffisant, à la voie publique, moyennant une indemnité proportionnée au dommage causé. Le passage doit en principe être pris là où le trajet est le plus court selon l'article 683 du code civil, et son assiette comme son mode d'exercice peuvent être fixés par un titre ou par trente ans d'usage continu en application de l'article 685 du code civil.
Mon voisin peut-il fermer, obstruer ou déplacer le passage ?
Non. L'article 701 du code civil interdit au propriétaire du fonds sur lequel s'exerce le passage de faire quoi que ce soit qui en diminue l'usage ou le rende plus incommode. Il ne peut donc ni le supprimer, ni l'obstruer, ni le déplacer unilatéralement ; un déplacement n'est envisageable qu'à ses frais et à condition d'offrir un passage aussi commode. Poser un portail cadenassé, planter ou entreposer des objets sur l'assiette constitue une atteinte à la servitude.
Une servitude de passage peut-elle disparaître avec le temps ?
Oui, mais rarement. La servitude s'éteint par le non-usage pendant trente ans, conformément à l'article 706 du code civil : tant que ce délai n'est pas atteint, elle reste opposable même si le passage n'a pas été emprunté récemment. Par ailleurs, l'article 685-1 du code civil permet au propriétaire du fonds servant de demander la suppression de la servitude si l'enclave a cessé, par exemple parce qu'un nouvel accès à la voie publique a été créé.
Faut-il envoyer la mise en demeure en recommandé ?
C'est fortement recommandé. La lettre recommandée avec accusé de réception donne une date certaine à votre mise en demeure et prouve que votre voisin a bien été informé de votre réclamation. Cette preuve sera précieuse si vous devez ensuite saisir le juge et demander une remise en état des lieux sous astreinte.
Que faire si mon voisin ne libère pas le passage malgré la lettre ?
Si le passage n'est pas rétabli à l'expiration du délai accordé, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble. L'article 1221 du code civil permet, après mise en demeure, de demander l'exécution forcée en nature, c'est-à-dire la remise en état des lieux, le cas échéant sous astreinte. Vous pouvez également réclamer des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ; en cas d'urgence ou de trouble manifestement illicite, la procédure de référé permet d'agir rapidement.
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