Contestation d'un congé de bail commercial

Contester un congé de bail commercial : cadre légal et démarche

Le bail commercial confère au locataire un droit au renouvellement, pierre angulaire du statut protecteur des baux commerciaux (articles L145-1 et suivants du Code de commerce). Lorsque le bailleur délivre un congé avec refus de renouvellement, le locataire n'est pas démuni : il dispose en principe d'un droit à une indemnité d'éviction destinée à compenser la perte de son fonds de commerce. Contester un congé revient le plus souvent à réclamer cette indemnité et à faire valoir son droit au maintien dans les lieux.

L'indemnité d'éviction (article L145-14)

L'article L145-14 du Code de commerce pose le principe : le bailleur qui refuse le renouvellement doit verser une indemnité d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment :

• la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession ;
• les frais normaux de déménagement et de réinstallation ;
• les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur ;
• les indemnités accessoires (trouble commercial, perte de clientèle, licenciements éventuels).

Lorsque le fonds peut être déplacé sans perte de clientèle, l'indemnité se limite à une indemnité de déplacement, généralement bien inférieure.

Les cas où l'indemnité n'est pas due

Le bailleur peut refuser le renouvellement sans payer d'indemnité dans des hypothèses strictement encadrées : motif grave et légitime imputable au locataire après mise en demeure (art. L145-17), immeuble insalubre ou devant être démoli, ou encore reprise pour habitation de certains locaux accessoires. Ces motifs doivent être réels et prouvés ; à défaut, le droit à indemnité demeure entier.

La prescription biennale (article L145-60)

Toute action exercée en vertu du statut des baux commerciaux se prescrit par deux ans (article L145-60). Ce délai, particulièrement court, court à compter de la date d'effet du congé pour la demande d'indemnité d'éviction. Il est impératif d'agir sans tarder : un courrier de contestation, puis le cas échéant la saisine du juge, doivent intervenir dans ce délai sous peine d'irrecevabilité.

La saisine du juge des loyers commerciaux

Faute d'accord amiable sur le principe ou le montant de l'indemnité, le litige relève du juge des loyers commerciaux, c'est-à-dire le président du tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble. Il statue selon une procédure spéciale et désigne fréquemment un expert pour évaluer le fonds. Pendant toute la procédure, le locataire conserve, en vertu de l'article L145-28, un droit au maintien dans les lieux jusqu'au paiement effectif de l'indemnité, moyennant le versement d'une indemnité d'occupation.

Pièces à réunir

• le bail commercial et ses avenants ;
• l'acte de congé reçu (signifié par commissaire de justice en application de l'article L145-9) ;
• les bilans et liasses fiscales attestant du chiffre d'affaires et de la valeur du fonds ;
• tout justificatif de l'exploitation effective et de la clientèle attachée au lieu.

Erreurs à éviter

• Laisser passer le délai de deux ans, qui éteint définitivement le droit à indemnité.
• Quitter les locaux avant le paiement de l'indemnité, ce qui fait perdre le levier du maintien dans les lieux.
• Négliger la forme du congé : un congé délivré sans respecter les exigences des articles L145-9 et L145-10 peut être contesté pour irrégularité.
• Sous-évaluer l'indemnité en l'absence d'expertise sérieuse du fonds de commerce.

Compte tenu des enjeux financiers et de la brièveté du délai de prescription, l'assistance d'un avocat spécialisé en baux commerciaux est vivement recommandée dès la réception du congé.