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Demande d'autorisation de sous-location au bailleur (bail commercial)

Rédigé et vérifié par la rédaction d'Exemple de lettre, sous la direction de Gaëtan Rebut, fondateur et éditeur, d'après les textes officiels (Légifrance, Service-Public).Notre méthode & nos sources →

En bref

Demandez à votre bailleur l'autorisation de sous-louer tout ou partie d'un local en bail commercial, comme l'exige l'article L. 145-31 du Code de commerce.

Objet :
Adresser une demande
Mode d'envoi conseillé :
Courrier simple, ou recommandé si vous souhaitez une preuve de réception
Personnalisation :
18 champs à compléter en ligne, aperçu en temps réel
Coût et format :
Gratuit, sans inscription — impression, Word et PDF
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Pourquoi solliciter l'accord du bailleur avant de sous-louer

Dans un bail commercial, la sous-location n'est jamais un droit acquis pour le locataire. L'article L. 145-31 du Code de commerce pose une règle claire : sauf stipulation contraire du bail ou accord du bailleur, toute sous-location, qu'elle soit totale ou partielle, est interdite. Autrement dit, avant d'installer un tiers dans vos locaux, vous devez d'abord vérifier ce que prévoit votre contrat, puis, si le bail est muet ou restrictif, obtenir l'autorisation écrite de votre bailleur.

Cette précaution n'est pas une simple formalité. Une sous-location consentie sans autorisation constitue un manquement aux obligations du bail. Elle peut être invoquée par le bailleur pour engager la résiliation du bail, refuser son renouvellement sans indemnité d'éviction, ou réclamer des dommages et intérêts. La lettre de demande d'autorisation vous protège : elle formalise votre démarche et laisse une trace écrite de la position du bailleur.

Comment rédiger et transmettre votre demande

La demande doit être suffisamment précise pour permettre au bailleur de se prononcer en connaissance de cause. Pensez à y faire figurer les éléments essentiels de l'opération projetée :

  • l'identification du bail concerné (date de conclusion, adresse des locaux) ;
  • l'identité du sous-locataire pressenti et l'activité qu'il exercera ;
  • l'étendue de la sous-location (totale ou partielle, surface concernée) ;
  • la durée envisagée et la date d'effet souhaitée ;
  • le montant du loyer de sous-location, comparé au loyer principal.

Sur la forme, l'article L. 145-31 du Code de commerce impose de faire connaître votre intention de sous-louer par acte extrajudiciaire (signifié par un commissaire de justice) ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. La lettre recommandée reste la voie la plus simple et la moins coûteuse : conservez précieusement l'avis de réception, qui fixe le point de départ du délai de réponse du bailleur.

Délais, concours à l'acte et pièges à éviter

Une fois informé, le bailleur dispose d'un délai de quinze jours pour indiquer s'il entend concourir à l'acte de sous-location. Ce concours signifie qu'il est appelé à participer à la signature du contrat de sous-location. Ce point mérite attention, car il conditionne notamment les droits du sous-locataire, en particulier au regard du renouvellement de son propre bail.

Gardez enfin à l'esprit plusieurs points de vigilance. D'abord, le silence du bailleur ne vaut pas toujours accord : lorsque le bail interdit la sous-location, seul un accord exprès régularise l'opération. Ensuite, si le loyer de sous-location dépasse le loyer principal, le bailleur peut, sur le fondement du même article, exiger une augmentation correspondante du loyer de votre bail. Enfin, ne signez aucun contrat de sous-location avant d'avoir obtenu la réponse du bailleur : mieux vaut différer l'opération que de risquer la résiliation de votre bail. En cas de refus non justifié ou de blocage persistant, un avocat spécialisé en baux commerciaux pourra vous indiquer les voies de recours adaptées à votre situation.

[Vos nom et prénom]
[Votre adresse]
[Votre code postal et ville]

[Nom du bailleur (personne ou société)]
[Adresse du bailleur]
[Code postal et ville du bailleur]

[Ville de rédaction de la lettre], le [Date de la lettre]

Objet : Demande d'autorisation de sous-location — bail commercial conclu le [Date de conclusion du bail commercial] (lettre recommandée avec demande d'avis de réception)

Madame, Monsieur,

Je suis titulaire du bail commercial que vous m'avez consenti, conclu le [Date de conclusion du bail commercial], portant sur les locaux à usage commercial situés [Adresse du local commercial loué]. Dans le cadre de l'exploitation de mon activité, j'envisage de procéder à la sous-location de ces locaux et sollicite, par la présente, votre accord préalable et écrit.

La sous-location envisagée porterait sur [Étendue de la sous-location]. Le sous-locataire pressenti est [Identité du sous-locataire pressenti], qui y exercerait l'activité suivante : [Activité exercée par le sous-locataire]. Cette sous-location prendrait effet le [Date d'effet souhaitée de la sous-location], pour une durée de [Durée envisagée de la sous-location].

Le loyer de sous-location envisagé s'élèverait à [Montant du loyer de sous-location], à rapprocher du loyer principal du bail, qui est de [Montant du loyer principal du bail]. Je me tiens à votre disposition pour vous communiquer le projet de contrat de sous-location ainsi que tout justificatif utile concernant le sous-locataire.

Les motifs de cette demande sont les suivants : [Motifs de la demande de sous-location].

Aux termes de l'article L. 145-31 du Code de commerce, la sous-location est en principe interdite, sauf stipulation contraire du bail ou accord du bailleur ; c'est la raison pour laquelle je sollicite expressément votre autorisation. Ce même texte prévoit qu'en cas de sous-location autorisée, le bailleur est appelé à concourir à l'acte. Je vous invite donc à me faire connaître votre position dans le délai de quinze jours à compter de la réception de la présente et à m'indiquer si vous entendez concourir à l'acte de sous-location.

Je précise que, si le loyer de la sous-location venait à excéder le loyer de la location principale, vous disposeriez, en application du même article, de la faculté d'exiger une augmentation correspondante du loyer principal. Je reste naturellement ouvert à tout échange sur ce point afin de convenir des modalités les plus adaptées.

Je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.

[Vos nom et prénom]
Signature

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Questions fréquentes

Les réponses aux questions que vous vous posez à propos de cette lettre.

Ai-je besoin de l'accord du bailleur pour sous-louer mon local commercial ?
Oui, sauf si votre bail l'autorise expressément. L'article L. 145-31 du Code de commerce pose le principe de l'interdiction de la sous-location, totale ou partielle, sauf stipulation contraire du bail ou accord du bailleur. À défaut d'autorisation, la sous-location est irrégulière et peut justifier la résiliation du bail ou un refus de renouvellement sans indemnité d'éviction.
Sous quelle forme dois-je adresser ma demande au bailleur ?
L'article L. 145-31 du Code de commerce prévoit que le locataire fait connaître au propriétaire son intention de sous-louer par acte extrajudiciaire (signifié par un commissaire de justice) ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. La lettre recommandée est la voie la plus simple et la moins coûteuse : elle donne une date certaine à votre démarche et fixe le point de départ du délai de réponse du bailleur.
Que signifie « appeler le bailleur à concourir à l'acte » ?
Cela signifie que le bailleur doit être invité à participer à la signature du contrat de sous-location. L'article L. 145-31 du Code de commerce lui laisse quinze jours, à compter de la réception de votre information, pour indiquer s'il entend concourir à l'acte. Ce concours n'est pas anecdotique, car il conditionne notamment les droits du sous-locataire, en particulier au regard du renouvellement.
Le bailleur peut-il augmenter mon loyer si je sous-loue ?
Oui, mais uniquement dans un cas précis. Selon l'article L. 145-31 du Code de commerce, lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au loyer de la location principale, le bailleur a la faculté d'exiger une augmentation correspondante du loyer principal. Si le loyer de sous-location est inférieur ou égal au loyer principal, cette faculté ne s'applique pas.
Que se passe-t-il si le bailleur ne répond pas dans les quinze jours ?
Le silence du bailleur peut être surmonté lorsque le bail autorise la sous-location : l'article L. 145-31 du Code de commerce prévoit qu'en cas de refus ou de silence du bailleur appelé à concourir à l'acte, il est passé outre. En revanche, si le bail interdit la sous-location, le silence ne vaut pas accord : seul un accord exprès régularise l'opération. En cas de doute ou de blocage, mieux vaut relancer le bailleur et, au besoin, consulter un avocat avant de signer quoi que ce soit.
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