Demande d'autorisation préalable de mise en location (permis de louer)

Le permis de louer ne concerne que certains secteurs

Depuis la loi du 24 mars 2014 dite loi ALUR, une commune ou un établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat peut soumettre la mise en location de logements à une autorisation préalable, couramment appelée « permis de louer » (articles L. 635-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation). L'objectif est de repérer l'habitat indigne avant l'arrivée d'un locataire. Le dispositif ne s'applique pas partout : il est instauré par une délibération qui délimite un périmètre, parfois quelques rues ou quelques immeubles seulement, et qui peut ne viser que certaines catégories de logements, par exemple ceux construits avant une date donnée. Les logements loués par un organisme de logement social ou faisant l'objet d'une convention avec l'État en sont écartés.

Deux régimes voisins ne doivent pas être confondus. La déclaration de mise en location (articles L. 634-1 et suivants) s'effectue dans les quinze jours qui suivent la conclusion du bail. L'autorisation préalable, elle, doit être obtenue avant toute mise en location : c'est l'objet de ce courrier.

À qui l'adresser et sous quelle forme

La demande se dépose auprès du maire ou du président de l'intercommunalité, selon l'autorité qui a instauré le dispositif ; le dossier est ensuite instruit par le service habitat, logement ou hygiène. Le formulaire Cerfa n° 15652 de demande d'autorisation préalable de mise en location est obligatoire : cette lettre l'accompagne, elle ne le remplace pas. Le dépôt se fait au guichet contre récépissé, par lettre recommandée avec avis de réception, ou via le téléservice mis en place par certaines collectivités.

Les pièces généralement demandées

• le formulaire Cerfa complété et signé ;
• le dossier de diagnostic technique : diagnostic de performance énergétique, constat de risque d'exposition au plomb pour les immeubles construits avant 1949, état des installations de gaz et d'électricité de plus de quinze ans, état des risques ;
• le mesurage de la surface habitable ;
• un plan ou un descriptif du logement, parfois des photographies ;
• un justificatif de propriété et, si vous passez par une agence, le mandat de gestion.

Cette liste n'est pas exhaustive : chaque collectivité fixe la sienne et peut en exiger davantage. Demandez-la au service habitat avant de déposer votre dossier, car un dossier incomplet retarde d'autant le point de départ du délai d'instruction.

Le délai de réponse

L'autorité dispose d'un mois à compter du dépôt de la demande pour se prononcer. Le silence gardé au-delà de ce mois vaut autorisation tacite (article L. 635-4). La réponse peut aussi être une autorisation assortie de prescriptions de travaux, ou un rejet motivé. L'autorisation obtenue doit être jointe au contrat de location, elle devient caduque si la mise en location n'intervient pas dans les deux ans suivant sa délivrance, et elle doit être renouvelée à chaque nouvelle mise en location, mais pas lors du renouvellement ou de la reconduction du bail en cours.

En cas de refus ou d'absence de réponse

Un rejet doit être motivé et préciser la nature des travaux ou aménagements attendus. Vous pouvez réaliser ces travaux puis déposer une nouvelle demande, former un recours gracieux auprès de l'autorité signataire, ou saisir le tribunal administratif dans les deux mois suivant la notification. Si le mois s'est écoulé sans réponse, demandez par écrit une attestation constatant l'autorisation tacite : elle vous servira à justifier votre situation et à l'annexer au bail. Mettre en location sans avoir déposé la demande expose à une amende administrative prononcée par le préfet, d'un montant pouvant atteindre 5 000 €, porté à 15 000 € en cas de mise en location malgré un rejet (article L. 635-7). Le bail signé reste valable et le locataire conserve ses droits.