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Lettre de contestation d'un état des lieux de sortie

Exemple de lettre pour contester un état des lieux de sortie injuste et récupérer votre dépôt de garantie. Délais légaux, vétusté et procédure.

Rédigé et vérifié par la rédaction d'Exemple de lettre, d'après les textes officiels (Légifrance, Service-Public).Notre méthode & nos sources →

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Quand utiliser cette lettre ?

À votre départ, le bailleur retient une partie du dépôt de garantie sur la base de l'état des lieux de sortie que vous estimez injuste (dégradations contestées, vétusté normale facturée). Cette lettre conteste les retenues, en recommandé avec accusé de réception.

Cadre légal

  • Article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : l'état des lieux de sortie se compare à celui d'entrée pour déterminer les réparations imputables au locataire.
  • Vétusté : l'usure normale liée au temps ne peut être facturée au locataire ; une grille de vétusté peut être prévue au bail.
  • Restitution du dépôt de garantie : sous 1 mois si l'état des lieux est conforme, 2 mois en cas de retenues, avec justificatifs. Au-delà, le dépôt est majoré de 10 % du loyer par mois de retard.

Comment procéder

  • Comparez les états des lieux d'entrée et de sortie, point par point.
  • Réclamez des justificatifs (devis, factures) pour chaque retenue.
  • Demandez la restitution du dépôt indûment conservé et, le cas échéant, la majoration de 10 %.

Erreurs à éviter

  • Quitter le logement sans état des lieux de sortie contradictoire.
  • Accepter des retenues sans justificatif chiffré.
  • Laisser passer les délais pour agir.

En cas de litige

Saisissez gratuitement la commission départementale de conciliation, puis le tribunal judiciaire. Conservez tous les justificatifs et les deux états des lieux.

[Nom complet]
[Adresse]
[Code postal] [Ville]

[Nom du bailleur]
[Adresse du bailleur]
[CP + ville]

[Ville], le [Date du courrier]

Objet : Contestation de l'état des lieux de sortie du [Date de l'état des lieux de sortie]
Lettre recommandée avec accusé de réception

Madame, Monsieur,

Je soussigné(e) [Nom complet], ancien(ne) locataire du logement situé [Adresse du logement loué], conteste plusieurs mentions de l'état des lieux de sortie réalisé le [Date de l'état des lieux de sortie].

Les dégradations suivantes m'ont été imputées à tort : [Points contestés (liste)]. Or, conformément à l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et au décret n° 87-712 du 26 août 1987, le locataire n'a pas à supporter la vétusté normale ni les dégradations antérieures à son entrée dans les lieux.

Je vous demande de réviser ces retenues et de me restituer la totalité (ou une partie significative) de mon dépôt de garantie de [Montant du dépôt de garantie (€)] €. Conformément à l'article 22 de la loi précitée, le délai légal de restitution est d'un mois si l'état des lieux est conforme et de deux mois en cas de réserves.

À défaut de réponse satisfaisante sous quinze jours, je saisirai la commission départementale de conciliation (CDC) puis, le cas échéant, le tribunal judiciaire. Une majoration de 10 % du loyer mensuel par mois de retard m'est en outre acquise (article 22 al. 4).

Je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.

[Nom complet]

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Questions fréquentes

Les réponses aux questions que vous vous posez à propos de cette lettre.

Qu'est-ce que la vétusté normale ?
C'est l'usure mécanique inéluctable d'un logement liée à l'usage normal et au temps qui passe (peinture qui ternit, joints qui jaunissent, parquet qui s'use…). Le bailleur ne peut pas la facturer au locataire. Les grilles de vétusté annexées au bail précisent les durées d'amortissement.
Dans quel délai le bailleur doit-il restituer mon dépôt de garantie ?
1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, 2 mois sinon. Passé ce délai, le bailleur doit une pénalité de 10% du loyer mensuel par mois de retard entamé (article 22 loi du 6 juillet 1989).
Comment prouver que des dégradations existaient avant mon entrée ?
Confrontez systématiquement l'état des lieux d'entrée à celui de sortie. Si une mention figurait déjà à l'entrée (« peinture jaunie », « rayure parquet »), elle ne peut pas être facturée à la sortie. Les photos datées (smartphone) à l'entrée sont une preuve précieuse.
Le bailleur peut-il me facturer une remise à neuf ?
Non, sauf en cas de dégradation imputable au locataire. Le bailleur doit déduire la vétusté : si un revêtement de sol a 8 ans d'usage et une durée de vie normale de 10 ans, il ne peut facturer que 20% de son remplacement.
Quel recours si le bailleur refuse de discuter ?
Saisissez la Commission Départementale de Conciliation (CDC) — gratuit, en ligne ou par courrier. Si pas d'accord à l'amiable, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire (procédure simplifiée si litige < 5 000 €, sans avocat obligatoire).
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