Contestation de la retenue sur le dépôt de garantie

Contester une retenue sur le dépôt de garantie : ce que dit la loi

À la fin d'un bail d'habitation, le bailleur doit restituer le dépôt de garantie (souvent appelé à tort « caution ») versé par le locataire à son entrée dans les lieux. Il arrive fréquemment que le propriétaire conserve tout ou partie de cette somme en invoquant des dégradations, des impayés ou des frais de remise en état. Lorsque ces retenues sont injustifiées ou disproportionnées, le locataire dispose de moyens d'action précis pour réclamer son dû. Le cadre applicable est fixé par l'article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, texte de référence des rapports locatifs en résidence principale.

Montant et délai de restitution

Le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer hors charges pour une location vide, et à deux mois pour une location meublée. Sa restitution obéit à deux délais distincts :

• Un mois à compter de la remise des clés lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée ;
• Deux mois lorsque l'état des lieux de sortie fait apparaître des différences justifiant une retenue (dégradations, réparations locatives à la charge du locataire).

Le point de départ du délai est la restitution effective des clés, en main propre ou par lettre recommandée. Le locataire a tout intérêt à communiquer sa nouvelle adresse : à défaut, il ne peut réclamer la pénalité de retard.

La majoration de 10 % par mois de retard

Si le bailleur ne restitue pas le solde dans le délai légal, ce solde est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé. Cette majoration est automatique et ne suppose pas de démontrer un préjudice. Elle constitue un levier de négociation efficace, qu'il convient de rappeler dès le courrier de mise en demeure.

Quelles retenues sont autorisées ?

Le bailleur ne peut retenir que des sommes dûment justifiées. Sont notamment admises les retenues correspondant aux réparations locatives non effectuées, aux dégradations imputables au locataire (au-delà de l'usure normale), aux loyers et charges impayés ou aux régularisations de charges. En revanche, toute retenue doit être appuyée de pièces probantes :

• État des lieux d'entrée et de sortie comparés, signés contradictoirement ;
• Devis ou factures d'entreprise pour les travaux de remise en état ;
• Décompte détaillé des charges en cas de régularisation.

L'usure normale liée à un usage paisible du logement (peintures défraîchies, petits trous de fixation, moquette usée par le temps) ne peut jamais être facturée au locataire. La vétusté s'apprécie au regard de la durée d'occupation.

Les pièces à réunir avant de contester

• Le contrat de bail et la quittance ou le justificatif de versement du dépôt de garantie ;
• Les états des lieux d'entrée et de sortie ;
• Tout échange écrit avec le bailleur ou l'agence ;
• Des photographies datées du logement à la sortie ;
• La preuve de la remise des clés et de la communication de votre nouvelle adresse.

Les erreurs à éviter

Plusieurs maladresses fragilisent la position du locataire. Ne pas réaliser d'état des lieux de sortie contradictoire prive de point de comparaison. Quitter le logement sans laisser d'adresse fait perdre le droit à la pénalité de retard. Accepter un décompte sans justificatif revient à valider la retenue. Enfin, attendre trop longtemps expose à la prescription : l'action en restitution du dépôt se prescrit par trois ans à compter du jour où le solde aurait dû être restitué.

Les recours en cas de refus

Le courrier de mise en demeure en recommandé avec accusé de réception constitue la première étape, indispensable pour dater la demande et faire courir le délai. En l'absence de réponse, le locataire peut saisir gratuitement la commission départementale de conciliation, instance paritaire qui tente un règlement amiable. En cas d'échec, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu de situation du logement est compétent. Pour les litiges inférieurs à 5 000 €, une tentative de résolution amiable préalable (conciliation, médiation) est en principe requise avant la saisine du juge. La procédure peut être engagée sans avocat, et le locataire peut solliciter, outre la restitution, la majoration de 10 % et, le cas échéant, des dommages et intérêts pour résistance abusive.