Contester une décision d'assemblée générale de copropriété : ce qu'il faut savoir
L'assemblée générale est l'organe souverain de la copropriété : c'est en son sein que sont votées les décisions relatives à la gestion, à l'entretien et aux travaux de l'immeuble. Toutefois, un copropriétaire peut estimer qu'une résolution a été adoptée de manière irrégulière ou qu'elle lui cause un préjudice injustifié. La loi lui ouvre alors un droit de contestation strictement encadré par l'article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Le cadre légal : article 42 de la loi de 1965
L'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal.
- Un délai de deux mois : il court à compter de la notification du procès-verbal de l'assemblée générale au copropriétaire concerné.
- Un délai de forclusion d'ordre public : il ne s'agit pas d'un délai de prescription. Une fois écoulé, la décision devient définitive et inattaquable, quel que soit le vice de forme ou de fond invoqué.
- Une notification obligatoire : le syndic doit notifier le procès-verbal aux copropriétaires opposants et défaillants dans le délai d'un mois suivant la tenue de l'assemblée (article 18 du décret du 17 mars 1967).
Qui peut agir ?
Le droit de contestation est réservé à deux catégories de copropriétaires :
- les opposants, c'est-à-dire ceux qui ont voté contre la résolution litigieuse ;
- les défaillants, c'est-à-dire ceux qui étaient absents et non représentés lors du vote.
En revanche, le copropriétaire qui a voté en faveur de la résolution, ou qui s'est abstenu, ne peut pas la contester. Cette restriction est constante en jurisprudence.
Les motifs de contestation possibles
La contestation peut reposer sur différents fondements :
- un vice de procédure : convocation irrégulière, ordre du jour incomplet, défaut d'information préalable, feuille de présence non conforme ;
- une majorité erronée : décision adoptée selon une majorité inférieure à celle légalement requise (article 24 pour la majorité simple, article 25 pour la majorité absolue, article 26 pour la double majorité) ;
- un abus de majorité : décision contraire à l'intérêt collectif et prise dans le seul but de favoriser certains copropriétaires ;
- une décision illicite : résolution contraire à la loi, au règlement de copropriété ou empiétant sur les parties privatives.
La procédure à suivre
Il convient de distinguer deux démarches qui n'ont pas la même portée juridique.
La démarche amiable
Adresser une lettre recommandée avec accusé de réception au syndic permet de l'informer de la contestation et de tenter une résolution à l'amiable, par exemple en demandant l'inscription d'un nouveau vote à l'ordre du jour d'une prochaine assemblée. Attention : cette lettre n'interrompt pas le délai de forclusion de deux mois.
L'action judiciaire
Seule l'assignation devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble interrompt valablement le délai. L'action vise l'annulation de la résolution contestée. La représentation par avocat est généralement requise et fortement recommandée compte tenu de la technicité du droit de la copropriété.
Les pièces à réunir
- la convocation à l'assemblée générale et son ordre du jour ;
- le procès-verbal de l'assemblée et sa preuve de notification (avis de réception) ;
- la feuille de présence et, le cas échéant, les pouvoirs ;
- le règlement de copropriété et l'état descriptif de division ;
- tout document justifiant le motif de la contestation.
Les erreurs à éviter
- Dépasser le délai de deux mois : c'est la cause d'irrecevabilité la plus fréquente. Le point de départ est la date de réception du procès-verbal, pas la date de l'assemblée.
- Croire qu'une lettre au syndic suffit : seule la saisine du tribunal préserve les droits du copropriétaire.
- Contester sans qualité : un copropriétaire ayant voté pour ou s'étant abstenu sera déclaré irrecevable.
- Négliger la preuve de la notification : en l'absence de notification régulière, le délai court à compter de la date à laquelle le copropriétaire a eu connaissance de la décision.
En cas de doute sur le bien-fondé ou les chances de succès de la contestation, il est prudent de consulter un avocat spécialisé en droit immobilier ou l'ADIL de votre département avant l'expiration du délai.