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Demande d'acquisition de la mitoyenneté d'un mur séparatif

Rédigé et vérifié par la rédaction d'Exemple de lettre, sous la direction de Gaëtan Rebut, fondateur et éditeur, d'après les textes officiels (Légifrance, Service-Public).Notre méthode & nos sources →

En bref

Lettre pour demander à un voisin l'acquisition de la mitoyenneté d'un mur privatif au titre de l'article 661 du code civil, avec champs à compléter.

Objet :
Adresser une demande
Mode d'envoi conseillé :
Courrier simple, ou recommandé si vous souhaitez une preuve de réception
Personnalisation :
20 champs à compléter en ligne, aperçu en temps réel
Coût et format :
Gratuit, sans inscription — impression, Word et PDF
Aller directement au modèle de lettre

Quand utiliser cette lettre ?

Un mur sépare votre terrain de celui de votre voisin, mais il ne vous appartient pas : il a été édifié par lui. Vous souhaitez pourtant y adosser un abri de jardin, un garage ou un appentis, ou partager l'entretien de la clôture. Cette lettre notifie à votre voisin votre intention d'acquérir la mitoyenneté du mur, en totalité ou sur une portion seulement, moyennant paiement, et ouvre la négociation sur le montant dû. Elle est inutile si le mur est déjà mitoyen : vérifiez d'abord vos titres de propriété.

Cadre légal

L'article 661 du code civil reconnaît à tout propriétaire joignant un mur la faculté de le rendre mitoyen, en tout ou en partie, en remboursant au propriétaire du mur la moitié de la dépense qu'a coûté la portion concernée et la moitié de la valeur du sol sur lequel le mur est bâti ; cette dépense s'estime à la date de l'acquisition de la mitoyenneté, compte tenu de l'état dans lequel le mur se trouve. Ce droit s'impose au propriétaire du mur, qui ne peut refuser la cession : seule la somme due peut être discutée. Il suppose en revanche que le mur soit édifié en limite séparative et joigne votre fonds. L'article 653 pose par ailleurs une présomption de mitoyenneté pour les murs servant de séparation entre bâtiments jusqu'à l'héberge, entre cours et jardins ou entre enclos, sauf titre ou marque du contraire. Une fois la mitoyenneté acquise, la réparation et la reconstruction du mur sont à la charge de tous ceux qui y ont droit, proportionnellement au droit de chacun (article 655), et chacun doit obtenir le consentement de l'autre avant de pratiquer un enfoncement dans le mur ou d'y appuyer un ouvrage, ou, à défaut, faire régler par experts les moyens d'éviter toute atteinte aux droits du voisin (article 662).

Comment procéder

Vérifiez d'abord le statut juridique du mur et son implantation : titre de propriété, plan cadastral, marques de non-mitoyenneté, position en limite séparative. Faites estimer le mur et la bande de sol par un géomètre-expert ou un notaire, l'évaluation s'appréciant à la date de l'acquisition de la mitoyenneté et compte tenu de l'état du mur. Adressez cette lettre en recommandé avec accusé de réception et conservez la preuve d'envoi. En cas d'accord, la cession est constatée par acte notarié publié au service de la publicité foncière. En cas de refus ou de silence, une tentative de règlement amiable, par exemple devant un conciliateur de justice, est conseillée avant de saisir le tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble.

Erreurs à éviter

Ne commencez aucun travail d'appui ou de percement avant la signature de l'acte : tant que le mur reste privatif, l'intervention constitue un empiétement susceptible d'entraîner une démolition. N'oubliez pas la moitié de la valeur du sol, souvent omise dans les propositions amiables. Ne vous contentez pas d'un accord verbal : sans acte publié, la cession n'est pas opposable aux acquéreurs successifs. Enfin, renseignez-vous en mairie sur l'autorisation d'urbanisme nécessaire à la construction que vous projetez d'adosser au mur.

[Vos nom et prénom]
[Votre adresse]
[Votre code postal et ville]
Téléphone : [Votre téléphone]
Courriel : [Votre adresse électronique]

[Nom et prénom du voisin propriétaire du mur]
[Adresse du voisin]
[Code postal et ville du voisin]

Lettre recommandée avec accusé de réception

À [Ville de rédaction], le [Date de la lettre]

Objet : demande d'acquisition de la mitoyenneté d'un mur séparatif

Madame, Monsieur,

Je suis propriétaire de l'immeuble situé [Adresse de votre propriété], cadastré [Références cadastrales de votre parcelle]. Ma propriété jouxte la vôtre, cadastrée [Références cadastrales de la parcelle voisine].

Nos deux fonds sont séparés par un mur qui vous appartient en propre et que je décris ainsi : [Description et emplacement du mur]. Ce mur mesure environ [Hauteur approximative du mur] de hauteur et la portion qui longe ma propriété s'étend sur environ [Longueur de la portion longeant votre propriété].

Par la présente, je vous informe de mon intention d'acquérir la mitoyenneté de ce mur, pour [Portion dont vous demandez la mitoyenneté], en application de l'article 661 du code civil. Ce texte reconnaît à tout propriétaire joignant un mur la faculté de le rendre mitoyen, en tout ou en partie, en remboursant au propriétaire du mur la moitié de la dépense qu'a coûté la portion qu'il veut rendre mitoyenne, ainsi que la moitié de la valeur du sol sur lequel cette portion est bâtie. Cette dépense s'estime à la date de l'acquisition de la mitoyenneté, compte tenu de l'état dans lequel le mur se trouve.

Cette démarche répond au projet suivant : [Projet justifiant la demande].

Je m'engage à vous verser l'intégralité de la somme due à ce titre. Afin d'en fixer le montant d'un commun accord et sur une base objective, je vous propose la modalité d'évaluation suivante : [Modalité d'évaluation proposée].

La cession de mitoyenneté portant sur un droit réel immobilier, elle devra être constatée par acte notarié et publiée au service de la publicité foncière. Les frais d'acte resteront à ma charge et le notaire chargé de la rédaction pourra être celui de votre choix.

Je vous remercie de bien vouloir me faire connaître votre position dans un délai de [Délai de réponse souhaité] à compter de la réception de ce courrier. Je me tiens naturellement à votre disposition pour examiner ce projet sur place et répondre à vos questions.

Je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.

[Vos nom et prénom]
Signature

L'aperçu se met à jour en temps réel — les champs à compléter apparaissent [entre crochets]

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Questions fréquentes

Les réponses aux questions que vous vous posez à propos de cette lettre.

Mon voisin peut-il refuser de me céder la mitoyenneté du mur ?
Non. Le droit d'acquérir la mitoyenneté prévu par l'article 661 du code civil s'impose au propriétaire du mur, qui ne peut s'y opposer sur le principe : seul le montant de la somme due peut être discuté. Cette faculté suppose toutefois que votre fonds joigne effectivement le mur et que celui-ci soit édifié en limite séparative ; elle est écartée lorsque le mur se trouve entièrement en retrait à l'intérieur de la propriété voisine. En cas de refus ou d'absence de réponse, le tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble peut être saisi pour constater la cession et fixer la somme due.
Combien coûte l'acquisition de la mitoyenneté d'un mur ?
Le prix correspond à la moitié de la dépense qu'a coûté la portion de mur rendue mitoyenne, augmentée de la moitié de la valeur du sol sur lequel elle est bâtie. Aucun barème n'existe : l'article 661 du code civil précise que cette dépense s'estime à la date de l'acquisition de la mitoyenneté, compte tenu de l'état dans lequel le mur se trouve. La nature, la qualité et l'ancienneté du mur, ainsi que le prix des terrains dans le secteur, sont donc pris en compte. S'y ajoutent les frais d'acte notarié, en pratique supportés par l'acquéreur.
Un acte notarié est-il obligatoire ?
Oui, en pratique il est indispensable. Un accord signé entre voisins vaut entre eux, mais la mitoyenneté est un droit réel immobilier : seule sa constatation par acte notarié, publié au service de la publicité foncière, rend la cession opposable aux tiers et notamment aux futurs acquéreurs des deux propriétés.
Puis-je commencer mes travaux dès l'envoi de la lettre ?
Non. Tant que la cession n'est pas signée, le mur reste la propriété exclusive de votre voisin et tout appui, percement ou scellement constitue un empiétement pouvant conduire à une remise en état. Une fois la mitoyenneté acquise, l'article 662 du code civil impose encore d'obtenir le consentement du copropriétaire du mur avant d'y pratiquer un enfoncement ou d'y appuyer un ouvrage ou, en cas de refus de sa part, de faire régler par experts les moyens nécessaires pour que le nouvel ouvrage ne nuise pas à ses droits.
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