Chauffage en panne, logement froid : les obligations du propriétaire
Chauffage en panne ou insuffisant en location : ce que le bailleur doit réparer, ce qui incombe au locataire, et les recours pour obtenir des travaux.
Un radiateur qui ne chauffe plus à l'entrée de l'hiver, une chaudière en panne depuis des semaines, un logement impossible à chauffer : la situation est fréquente, et le locataire se demande souvent ce qu'il peut exiger. Le principe est clair : un logement loué doit permettre de se chauffer normalement. Reste à savoir qui paie quoi, et comment obtenir des travaux quand le propriétaire ne bouge pas.
Un logement loué doit permettre de se chauffer
Le bailleur est tenu de remettre un logement décent (article 6 de la loi du 6 juillet 1989). Le décret du 30 janvier 2002 qui définit la décence exige notamment une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion nécessaires, et adaptée aux caractéristiques du logement.
La performance énergétique fait aussi partie de la décence. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au diagnostic de performance énergétique est considéré comme non décent pour tout bail conclu ou renouvelé, et le calendrier se poursuit avec la classe F en 2028.
Qui paie quoi : entretien, réparation, remplacement
- Le locataire assure l'entretien courant et les menues réparations : purge des radiateurs, remplacement de petites pièces et surtout l'entretien annuel de la chaudière, obligatoire, dont il doit pouvoir présenter l'attestation.
- Le bailleur prend en charge les grosses réparations et le remplacement d'un équipement hors d'usage : chaudière à changer, installation défaillante, radiateurs qui ne fonctionnent plus pour cause d'usure.
- La vétusté joue en faveur du locataire : une panne due à l'âge normal de l'équipement relève du bailleur, même si l'appareil est entretenu par le locataire (article 7 de la loi de 1989).
La marche à suivre quand le chauffage ne fonctionne plus
- Prévenir le bailleur sans attendre, par téléphone puis par écrit, en décrivant la panne et sa date. Si un chauffagiste est passé, joignez son constat.
- Mettre en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception si rien ne se passe, en fixant un délai raisonnable, plus court en plein hiver.
- Saisir la commission départementale de conciliation, gratuite, compétente pour les litiges relatifs à la décence du logement.
- Saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, qui peut ordonner les travaux, réduire le loyer jusqu'à leur réalisation et accorder des dommages et intérêts.
Ne pas cesser de payer le loyer
La tentation est grande de suspendre le loyer tant que le chauffage ne fonctionne pas. C'est risqué : sauf logement totalement inhabitable, le locataire ne peut pas décider seul de ne plus payer. S'il le fait, il s'expose à la clause résolutoire du bail et à une procédure d'expulsion. La réduction du loyer se demande au juge, qui peut la prononcer jusqu'à la réalisation des travaux.
Le cas du chauffage collectif
En immeuble chauffé collectivement, le bailleur doit assurer le fonctionnement du chauffage pendant la période de chauffe, et le locataire en paie sa part au titre des charges récupérables. Une panne prolongée se signale au bailleur et, en copropriété, au syndic. Les charges récupérables correspondant à un service non rendu peuvent être contestées lors de la régularisation annuelle.
Constituer son dossier
Gardez une trace de tout : photos, relevés de température, échanges écrits, attestations de passage du chauffagiste. Ce dossier sera votre meilleur argument, devant la commission de conciliation comme devant le juge.