Rétractation du compromis de vente (délai SRU)

Le droit de rétractation après un compromis de vente

L'achat d'un logement engage l'acquéreur sur le long terme et représente souvent l'investissement d'une vie. Pour protéger l'acheteur non averti, le législateur a institué un droit de rétractation propre à l'immobilier d'habitation. Issu de la loi du 13 décembre 2000 dite loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbains), ce droit est codifié à l'article L271-1 du Code de la construction et de l'habitation (CCH). Il permet à l'acquéreur de revenir sur son engagement, sans avoir à se justifier et sans pénalité, après la signature d'un compromis ou d'une promesse de vente.

Le cadre légal exact

L'article L271-1 du CCH pose plusieurs conditions strictes qu'il faut connaître avant d'agir.

Qui peut se rétracter ?

• Seul l'acquéreur non professionnel bénéficie de ce droit. Un marchand de biens ou un investisseur agissant à titre professionnel en est exclu.
• Le droit ne joue que pour l'acheteur, jamais pour le vendeur, qui reste engagé dès la signature.

Pour quels biens ?

• Les immeubles à usage d'habitation : maison, appartement, mais aussi un local mixte comprenant une partie habitation.
• Les parts de société donnant vocation à l'attribution d'un logement, les immeubles à construire (VEFA) et les contrats de location-accession.
• L'achat d'un local purement professionnel ou d'un terrain nu non destiné à l'habitation n'ouvre pas ce droit.

Quel est le délai ?

Le délai de rétractation est de 10 jours calendaires. Il a été porté de 7 à 10 jours par la loi Macron du 6 août 2015. Le point de départ est précis : le délai court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre notifiant l'acte signé à l'acquéreur. Tous les jours comptent, y compris les week-ends et jours fériés. Toutefois, si le dixième jour tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié, le délai est reporté au premier jour ouvrable suivant.

La procédure à suivre

La rétractation doit respecter un formalisme rigoureux, car c'est lui qui rend la décision opposable au vendeur et au notaire.

• La forme : la notification doit se faire par lettre recommandée avec accusé de réception, ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour établir la date de réception (acte d'huissier, remise contre récépissé, lettre recommandée électronique).
• Le destinataire : le courrier est adressé au notaire rédacteur ou, à défaut, directement au vendeur, selon les modalités indiquées dans le compromis.
• La date qui compte : pour respecter le délai, c'est la date d'expédition de la lettre qui fait foi, et non sa date de réception. Un courrier posté le dernier jour du délai reste donc valable.

Les pièces à conserver

• La copie de votre lettre de rétractation datée et signée.
• La preuve de dépôt et l'accusé de réception du recommandé.
• Une copie du compromis et de l'avis de réception de sa notification, qui fixe le point de départ du délai.

Les erreurs fréquentes à éviter

• Confondre rétractation et réflexion : le délai de 10 jours est un délai de rétractation après signature du compromis. Pour une promesse signée chez le notaire en cas d'achat sans avant-contrat, il s'agit d'un délai de réflexion ; la logique de protection reste proche mais les modalités diffèrent.
• Attendre le dernier moment : envoyez votre courrier sans tarder pour éviter tout litige sur la date d'expédition.
• Utiliser un courrier simple ou un e-mail non sécurisé : sans preuve fiable de la date, la rétractation peut être contestée.
• Croire que le délai a couru sans notification régulière : tant que l'acte n'a pas été valablement notifié, le délai de rétractation ne démarre pas.

Les conséquences et les recours

Une fois la rétractation exercée dans les règles, le compromis est anéanti rétroactivement : l'acquéreur est libéré de tout engagement. Aucune indemnité ne peut lui être réclamée. Les sommes éventuellement versées (dépôt de garantie, indemnité d'immobilisation) doivent lui être intégralement restituées dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la rétractation.

Si le notaire ou le vendeur refuse de restituer les fonds dans ce délai, l'acquéreur peut mettre le dépositaire en demeure par lettre recommandée, puis saisir le tribunal judiciaire du lieu de situation du bien pour obtenir le remboursement, le cas échéant assorti d'intérêts. En cas de difficulté sur la régularité de la notification du compromis ou sur le calcul du délai, il est prudent de consulter un notaire ou un avocat spécialisé en droit immobilier. Enfin, le non-respect par le professionnel de son obligation d'informer l'acquéreur de ce droit est passible d'une amende administrative pouvant atteindre 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale.