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Congé pour reprise du logement (bailleur)

Donnez congé à votre locataire pour reprendre votre logement : modèle de lettre conforme à l'article 15 de la loi de 1989, motif et bénéficiaire précisés.

Rédigé et vérifié par la rédaction d'Exemple de lettre, d'après les textes officiels (Légifrance, Service-Public).Notre méthode & nos sources →

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Le congé pour reprise : un droit encadré du bailleur

Le congé pour reprise permet au propriétaire d'un logement loué de récupérer son bien à l'échéance du bail afin d'y habiter lui-même ou d'y loger un proche. Il s'agit de l'un des trois seuls motifs de congé reconnus par la loi au bailleur, aux côtés du congé pour vendre et du congé pour motif légitime et sérieux. Strictement encadré par l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ce congé obéit à des conditions de forme et de fond rigoureuses : tout manquement expose le bailleur à la nullité de l'acte et au maintien du locataire dans les lieux.

Le cadre légal exact

L'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 fixe les règles applicables. Le bailleur ne peut donner congé que pour l'échéance du contrat, en respectant un préavis de six mois pour une location vide et de trois mois pour une location meublée (article 25-8 de la même loi). Le délai se calcule à compter de la réception effective de la lettre par le locataire.

La loi impose que le congé pour reprise indique de manière précise :

  • le motif du congé, à savoir la reprise du logement ;
  • le nom et l'adresse du bénéficiaire de la reprise ;
  • la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire lorsque ce dernier n'est pas le bailleur lui-même.

Le bénéficiaire ne peut être que le bailleur, son conjoint, son partenaire de PACS, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, partenaire ou concubin. Le logement repris doit devenir l'habitation principale du bénéficiaire.

La procédure à suivre pas à pas

Aucun formulaire Cerfa n'existe pour ce congé : la lettre est rédigée librement, mais doit comporter toutes les mentions obligatoires. La procédure se déroule ainsi :

  • déterminer la date d'échéance du bail et remonter de six mois (ou trois mois en meublé) pour fixer la date limite d'envoi ;
  • rédiger le congé en y précisant le motif, le bénéficiaire et son lien de parenté ;
  • notifier le congé par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte de commissaire de justice, ou par remise en main propre contre récépissé ;
  • en présence de plusieurs colocataires ou d'un couple marié, notifier le congé à chacun individuellement.

Les protections particulières du locataire

La loi protège certains locataires. Un congé ne peut être délivré à un locataire âgé de plus de 65 ans dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond fixé par décret, sauf si le bailleur lui propose un relogement correspondant à ses besoins, ou si le bailleur est lui-même âgé de plus de 65 ans ou dispose de ressources modestes. Cette condition de protection s'apprécie à la date d'échéance du bail.

Les pièces et justificatifs utiles

  • une copie du bail mentionnant la date d'échéance ;
  • la justification de l'identité et du lien de parenté du bénéficiaire (livret de famille, acte de naissance) ;
  • l'accusé de réception ou le justificatif de remise, à conserver comme preuve de la date de notification.

Les erreurs à éviter

  • Oublier de désigner précisément le bénéficiaire : l'absence de nom, d'adresse ou de lien rend le congé nul.
  • Délivrer le congé hors délai : un préavis inférieur à six mois reporte automatiquement le congé à l'échéance suivante.
  • Reprise fictive : si le bénéficiaire n'habite jamais le logement, le congé est frauduleux.
  • Donner congé en cours de bail : le congé ne peut prendre effet qu'au terme du contrat.

Les recours en cas de litige

Le locataire qui estime le congé irrégulier ou frauduleux peut saisir le tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble. Le juge peut annuler le congé et condamner le bailleur à des dommages et intérêts. La délivrance d'un congé reposant sur un motif que le bailleur sait inexact est par ailleurs punie d'une amende pénale pouvant atteindre 6 000 euros pour une personne physique et 30 000 euros pour une personne morale. Avant tout contentieux, une tentative de conciliation devant la commission départementale de conciliation est vivement recommandée.

[Nom et prénom du bailleur]
[Adresse du bailleur]

[Nom et prénom du locataire]
[Adresse du logement loué]

[Ville de signature], le [Date de la lettre]

Objet : congé pour reprise du logement
Lettre recommandée avec accusé de réception

Madame, Monsieur,

En ma qualité de bailleur du logement que vous occupez, situé [Adresse du logement loué], je vous informe par la présente de ma décision de ne pas renouveler votre bail à son échéance et de vous donner congé pour reprise, conformément à l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Votre bail arrivant à échéance le [Date d'échéance du bail], ce congé prend effet à cette date, dans le respect du délai de préavis de six mois qui m'incombe.

Ce congé est motivé par la reprise du logement au bénéfice de [Nom du bénéficiaire de la reprise], qui est [Lien de parenté avec le bénéficiaire]. Le bénéficiaire entend en faire son habitation principale. Motif détaillé de la reprise : [Motif de la reprise (usage prévu)].

Je vous rappelle que cette reprise est exercée de bonne foi, le logement étant destiné à être effectivement habité par le bénéficiaire désigné ci-dessus.

Je vous invite à libérer les lieux et à me restituer les clés au plus tard à la date d'effet du congé. Un état des lieux de sortie contradictoire sera établi à cette occasion, en vue de la restitution du dépôt de garantie dans les conditions légales.

Je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.

[Nom et prénom du bailleur]
Signature

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Questions fréquentes

Les réponses aux questions que vous vous posez à propos de cette lettre.

Quel délai de préavis le bailleur doit-il respecter pour un congé pour reprise ?
Le bailleur doit notifier le congé au moins six mois avant l'échéance du bail pour une location vide. Pour une location meublée, ce délai est ramené à trois mois. Le préavis se décompte à partir de la réception de la lettre par le locataire (date de l'accusé de réception ou de la signification par huissier).
Qui peut être bénéficiaire de la reprise du logement ?
Le logement peut être repris au profit du bailleur lui-même, de son conjoint, du partenaire de PACS ou concubin notoire depuis au moins un an, de ses ascendants, de ses descendants, ou de ceux de son conjoint, partenaire ou concubin. Le congé doit indiquer le nom, l'adresse du bénéficiaire et le lien de parenté.
Comment notifier valablement le congé pour reprise au locataire ?
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte de commissaire de justice (huissier) ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Il doit reproduire les dispositions légales relatives au motif et préciser le bénéficiaire de la reprise, sous peine de nullité.
Le locataire peut-il contester un congé pour reprise frauduleux ?
Oui. Si le bénéficiaire n'occupe pas réellement le logement après le départ du locataire, le congé peut être jugé frauduleux. Le juge peut alors condamner le bailleur à des dommages et intérêts, et une amende pénale pouvant atteindre 6 000 euros pour une personne physique est prévue en cas de congé délivré sans motif réel.
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