Copropriété : règles, charges, assemblées générales et syndic
9,7 millions de logements en copropriété en France. Acheter un appartement, c'est devenir copropriétaire d'un immeuble et accepter un mode de gestion collectif régi par la loi du 10 juillet 1965. Charges récurrentes, vote en assemblée générale, syndic à choisir et à contrôler : ce guide pose les règles essentielles pour un copropriétaire informé.
Qu'est-ce qu'une copropriété ?
La copropriété s'applique dès lors qu'un immeuble bâti est divisé en lots appartenant à plusieurs propriétaires (article 1er, loi du 10 juillet 1965). Chaque lot comprend une partie privative (l'appartement, la cave, le parking) et une quote-part des parties communes (hall, escaliers, ascenseurs, toiture, sol…).
Le règlement de copropriété est le contrat fondateur. Il fixe la destination de l'immeuble (habitation seule, mixte, professionnel), la répartition des tantièmes de charges, et les règles de vie collective. Il est annexé à chaque acte de vente et opposable à tout nouvel acquéreur.
La distinction parties privatives / parties communes
- Parties privatives : l'intérieur du logement, les revêtements, les cloisons non porteuses, les équipements personnels.
- Parties communes : tout ce qui sert à plusieurs lots (gros œuvre, façade, toiture, canalisations principales, espaces verts, ascenseur).
- Parties communes à jouissance privative : balcon, terrasse, jardinet attribués à un seul lot mais juridiquement communs (entretien à la charge du jouisseur).
Un syndicat des copropriétaires (entité distincte des propriétaires individuels) gère l'immeuble, représenté par un syndic professionnel ou bénévole.
Charges de copropriété : répartition et paiement
Deux types de charges, à ne pas confondre :
Charges générales (article 10 al. 2)
Concernent la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes générales. Réparties au prorata des tantièmes de chaque lot (généralement basés sur la surface et la situation). Exemples : entretien hall, gestion du syndic, gardiennage, ravalement de façade.
Charges spéciales (article 10 al. 1)
Pour les services collectifs et équipements communs (ascenseur, chauffage collectif, eau chaude…). Réparties selon l'utilité que chaque lot retire du service. Exemple : un copropriétaire du rez-de-chaussée peut être exempté des charges d'ascenseur (à condition que le règlement le prévoie).
Le paiement se fait par appels de fonds trimestriels (un quart du budget prévisionnel voté en AG), plus des appels exceptionnels pour les travaux votés. Tout retard donne lieu à des intérêts de retard au taux légal, et le syndic peut mettre en œuvre une procédure de recouvrement (mise en demeure, hypothèque légale spéciale, saisie).
Depuis 2007, un fonds de travaux obligatoire (loi ALUR) doit recevoir au minimum 5 % du budget annuel chaque année, pour financer les futurs gros travaux.
L'assemblée générale (AG) : convocation, vote, contestation
L'AG est l'organe souverain de la copropriété. Elle se tient au minimum une fois par an (article 7 du décret de 1967). Convocation envoyée par le syndic au moins 21 jours avant la séance, par lettre recommandée AR (ou voie électronique avec accord écrit du copropriétaire).
Les majorités de vote
- Article 24 : majorité simple des présents et représentés. Pour les actes courants (approbation des comptes, budget prévisionnel, travaux d'entretien).
- Article 25 : majorité absolue de tous les copropriétaires. Pour les travaux importants, le choix du syndic, la délégation au conseil syndical.
- Article 26 : double majorité (2/3 des copropriétaires représentant les 2/3 des tantièmes). Pour la modification du règlement, les actes de disposition.
- Unanimité : pour aliéner des parties communes ou changer la destination de l'immeuble.
Contestation d'une décision
Un copropriétaire opposant ou défaillant (absent et non représenté) peut contester en justice une décision dans un délai de 2 mois à compter de la notification du procès-verbal (article 42, loi de 1965). Au-delà, la décision devient incontestable.
Le syndic : rôle, choix et révocation
Le syndic est le mandataire du syndicat des copropriétaires. Il est élu en AG pour un mandat de 1 à 3 ans renouvelable. Deux statuts possibles : syndic professionnel (titulaire de la carte G, le plus courant) ou syndic bénévole (un copropriétaire, gratuit ou défrayé, pour les petites copropriétés).
Missions principales
- Exécution des décisions de l'AG
- Tenue des comptes et reddition annuelle
- Conclusion des contrats (assurance, ménage, fournisseurs)
- Recouvrement des charges et engagement des procédures contre les copropriétaires défaillants
- Tenue à jour du carnet d'entretien et de la fiche synthétique de copropriété
Contrôle par le conseil syndical
Composé de copropriétaires élus, le conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion. Il peut consulter à tout moment les pièces comptables. Son avis est obligatoire avant tout contrat ou dépense exceptionnelle dépassant le seuil fixé en AG.
Révocation du syndic
Possible à tout moment par vote en AG à la majorité de l'article 25, sans avoir à prouver une faute. Si une faute grave est invoquée (détournement, négligence avérée), la révocation peut être décidée même en cours de mandat avec mise en cause de la responsabilité civile et pénale du syndic. Préavis usuel : 3 mois.
❓ Questions fréquentes
Puis-je refuser de payer mes charges si je conteste une décision de l'AG ?
Puis-je faire des travaux dans mon lot sans accord ?
Comment forcer la tenue d'une AG ?
Mon syndic refuse de m'envoyer les comptes : que faire ?
⚖️ Informatif uniquement — ce guide est fourni à titre indicatif et reflète la législation française à jour au 31 mai 2026. Les cas particuliers, conventions collectives, jurisprudences postérieures et contrats spécifiques peuvent modifier l'application des règles présentées. Pour une situation complexe ou un litige, consultez un professionnel (avocat, notaire, conseiller juridique…).