Récupérer son dépôt de garantie : délais et recours en 2026

Vous avez quitté votre logement, rendu les clés, signé l'état des lieux de sortie. Mais le bailleur tarde à vous restituer le dépôt de garantie (souvent appelé à tort « caution ») ou y applique des retenues que vous trouvez injustifiées. La loi vous protège : voici comment exiger ce qui vous est dû.

Le dépôt de garantie : rappel des règles

Le dépôt de garantie est une somme versée par le locataire à l'entrée dans les lieux, qui garantit l'exécution de ses obligations (paiement du loyer, restitution en bon état). Son montant est encadré par l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 :

• Location vide : 1 mois de loyer hors charges maximum
• Location meublée : 2 mois de loyer hors charges maximum
• Logement étudiant non meublé en résidence service : 1 mois maximum

Toute somme supérieure est illégale et restituable intégralement, peu importe l'état du logement.

Les délais de restitution

L'article 22 de la loi de 1989 fixe deux délais selon la situation :

• 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée (aucune dégradation imputable au locataire)
• 2 mois si l'état des lieux de sortie constate des dégradations, le temps que le bailleur évalue les réparations

Le délai court à compter de la remise des clés au bailleur ou à son mandataire (agence). Conservez un récépissé daté ou envoyez les clés en LRAR.

La pénalité automatique de retard

Depuis la loi ALUR (2014), tout retard de restitution déclenche une pénalité automatique de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard entamé. Aucune mise en demeure n'est requise : la pénalité court de plein droit dès le lendemain du délai légal.

Exemple : pour un loyer de 800 € hors charges et 2 mois de retard, le bailleur doit payer 160 € de pénalité en plus de la restitution du dépôt.

Quelles retenues le bailleur peut-il appliquer ?

Le bailleur peut retenir des sommes uniquement dans 3 cas :

1. Loyers ou charges impayés à la date de sortie
2. Réparations locatives dont la charge incombe au locataire (décret du 26 août 1987 qui en fixe la liste limitative)
3. Réparations consécutives à des dégradations imputables au locataire et constatées dans l'état des lieux de sortie

Toute retenue doit être justifiée par devis ou facture. Une retenue forfaitaire (« pour la peinture ») sans pièce justificative est contestable.

La vétusté : votre meilleur argument

La vétusté (usure normale due au temps et à l'usage) ne peut pas être facturée au locataire. La jurisprudence et les conventions de branche établissent des durées indicatives :

• Peinture : 5 à 10 ans
• Revêtements de sol (linoléum, moquette) : 7 à 10 ans
• Papier peint : 7 ans
• Électroménager fourni : 5 à 10 ans
• Robinetterie : 10 à 15 ans

Au-delà de ces durées, la prise en charge intégrale par le locataire est contestable. Le bailleur doit appliquer un abattement proportionnel à la vétusté.

Les démarches pour récupérer son dépôt

Phase 1 — Amiable :

• Lettre rappelant les délais et la pénalité de 10 %/mois
• Si retenues : demande de justificatifs (devis, factures, photos) et contestation point par point
• Délai accordé : 15 jours

Phase 2 — Conciliation :

• Tentative de conciliation gratuite par un conciliateur de justice (en mairie ou sur conciliateurs.fr) — obligatoire pour les litiges inférieurs à 5 000 €
• Possibilité de saisir la Commission départementale de conciliation spécialisée en baux d'habitation (gratuite, paritaire bailleurs/locataires)

Phase 3 — Judiciaire :

• Saisine du tribunal judiciaire (pôle proximité) pour les litiges < 10 000 €, sans avocat obligatoire
• Demande de restitution + pénalités de 10 %/mois + frais éventuels
• Délai de prescription pour agir : 3 ans à compter de la fin du bail

Conseils pratiques avant le départ

• Réalisez un état des lieux de sortie contradictoire et signé (ne pas se contenter d'un état envoyé par courrier après votre départ)
• Photographiez chaque pièce avant la remise des clés, daté
• Comparez méthodiquement avec l'état des lieux d'entrée
• Réglez les dernières factures (eau, électricité, gaz) avant de partir : tout impayé peut être déduit
• Si vous avez des doutes : faites-vous accompagner par un proche pour témoigner

Notre modèle de lettre de demande de restitution intègre tous les arguments légaux et chiffrages utiles.