Achat immobilier : du compromis à l'acte authentique étape par étape

Acheter un bien immobilier engage en moyenne sur 20 à 25 ans de remboursement. Entre l'offre d'achat et la signature chez le notaire, plusieurs mois s'écoulent et plusieurs étapes juridiques se succèdent. Comprendre chaque phase évite les pièges les plus coûteux.

Étape 1 : l'offre d'achat

L'offre d'achat est la première manifestation juridique de votre intention. Elle peut être verbale ou écrite, mais l'écrit est fortement recommandé. L'offre doit comporter :

• Prix proposé (en euros, en chiffres et en lettres pour éviter toute ambiguïté)
• Date limite de validité (généralement 7 à 10 jours)
• Conditions suspensives envisagées (obtention de prêt notamment)
• Identité complète des parties

Une fois acceptée par le vendeur, l'offre engage juridiquement les deux parties. Pour autant, elle ne vaut pas vente et n'a pas besoin d'être signée chez le notaire à ce stade.

Étape 2 : le compromis de vente

Le compromis de vente (ou promesse synallagmatique de vente) est le contrat qui engage l'acheteur et le vendeur à conclure la vente. Il peut être signé sous seing privé ou devant notaire (recommandé pour les transactions complexes).

Le compromis fixe :

• Identification des parties et du bien (référence cadastrale, surface, copropriété, etc.)
• Prix de vente définitif
• Conditions suspensives détaillées (prêt, urbanisme, servitudes, etc.)
• Date de signature de l'acte authentique (généralement 2 à 4 mois plus tard)
• Dépôt de garantie versé par l'acheteur (5 à 10 % du prix généralement)
• Diagnostics techniques obligatoires (DDT) annexés

Le compromis signé est juridiquement contraignant : si l'une des parties refuse de conclure sans motif légitime, l'autre peut obtenir l'exécution forcée en justice ou des dommages-intérêts.

Étape 3 : le délai de rétractation de 10 jours

L'article L271-1 du Code de la construction et de l'habitation accorde à l'acquéreur (et à lui seul, pas au vendeur) un délai de rétractation de 10 jours calendaires à compter du lendemain de la réception du compromis signé (envoi LRAR ou remise contre récépissé).

Pendant ce délai :

• L'acheteur peut se rétracter sans justification ni pénalité
• Le dépôt de garantie est intégralement restitué
• La rétractation doit se faire par LRAR ou acte d'huissier

Une fois ce délai écoulé sans rétractation, l'acheteur est définitivement engagé (sauf défaillance d'une condition suspensive).

Étape 4 : les conditions suspensives

Les conditions suspensives sont des événements futurs dont la réalisation conditionne la conclusion définitive de la vente. Les plus fréquentes :

L'obtention du prêt immobilier

L'article L313-41 du Code de la consommation prévoit un délai légal minimum de 45 jours pour obtenir une offre de prêt, généralement étendu à 60 ou 90 jours dans le compromis. Conditions :

• Le prêt doit être conforme aux conditions stipulées dans le compromis (montant, taux maximum, durée)
• L'acheteur doit prouver ses démarches actives (refus d'au moins 2 banques généralement)
• En cas de non-obtention conforme, la condition suspensive est défaillie et la vente tombe avec restitution du dépôt

Autres conditions usuelles

• Permis de construire pour les terrains à bâtir
• Préemption (commune, SAFER) — délai légal de 2 mois pour préempter
• Vente d'un autre bien (en cas d'achat en cascade)
• Diagnostics conformes sans révélation de problèmes majeurs
• Absence de servitudes graves non révélées

Étape 5 : les diagnostics techniques (DDT)

Le vendeur doit fournir un Dossier de diagnostic technique (DDT) avant la signature de l'acte authentique. Il comprend jusqu'à 10 diagnostics selon la nature du bien :

• DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) — toujours requis
• Amiante — pour les biens construits avant 1997
• Plomb (CREP) — pour les biens construits avant 1949
• Termites — zones concernées par arrêté préfectoral
• Gaz et électricité — pour installations de plus de 15 ans
• Risques (ERP) — état des risques et pollutions selon zones
• Bruit — zones d'exposition aéroportuaire
• Assainissement non collectif
• Mérule — zones contaminées
• Audit énergétique — obligatoire depuis avril 2023 pour les logements classés F ou G

Validité de chaque diagnostic : variable (6 mois à 10 ans selon le type).

Étape 6 : la signature de l'acte authentique

L'acte authentique est signé devant notaire, généralement 2 à 4 mois après le compromis. Il marque le transfert effectif de propriété et déclenche :

• Paiement du prix par l'acquéreur (généralement par virement bancaire le jour J)
• Paiement des frais de notaire (« frais d'acquisition » : 7-8 % dans l'ancien, 2-3 % dans le neuf)
• Remise des clés et libération du logement par le vendeur
• Inscription au cadastre et au fichier immobilier (publicité foncière)
• Bascule de l'assurance habitation et des contrats d'énergie

Composition des frais de notaire

Les « frais de notaire » se décomposent en trois grandes catégories :

• Droits d'enregistrement (5,80 % généralement) — vont à l'État et au département
• Émoluments du notaire — barème dégressif (3,87 % puis 1,596 % puis 1,064 % puis 0,799 % selon les tranches)
• Débours et taxes diverses (taxe d'archéologie, contribution de sécurité immobilière, etc.) — environ 0,5 à 1 %

Dans le neuf (logement < 5 ans), la TVA remplace les droits d'enregistrement et les frais tombent à 2-3 %.

Visite finale et anomalies de dernière minute

Une visite la veille ou le matin de la signature est fortement recommandée. Elle permet de vérifier :

• L'état du bien (conforme à l'état du compromis)
• La libération effective du logement
• Le bon fonctionnement des équipements
• L'absence de dégradations nouvelles

Toute anomalie peut être consignée et donner lieu à retenue sur le prix ou report de la signature.

Points de vigilance majeurs

• Loi Carrez : une surface annoncée erronée de plus de 5 % donne droit à diminution proportionnelle du prix (article 46 de la loi du 10 juillet 1965, action dans l'année)
• Vices cachés : action en garantie possible dans les 2 ans à compter de la découverte (article 1648 du Code civil)
• Garantie décennale : pour les bâtiments récents, couvre les défauts de gros œuvre pendant 10 ans
• Servitudes : apparentes opposables même non mentionnées, non apparentes non déclarées contestables

Pour les achats complexes (terrain, copropriété en difficulté, montant élevé), faites-vous accompagner par un avocat en droit immobilier en plus du notaire.