Loi Pinel : fin du dispositif au 31 décembre 2024
Le dispositif Pinel de défiscalisation immobilière a pris fin au 31 décembre 2024. Quelles sont les alternatives pour investir dans l'immobilier locatif en.
Pinel, c'est terminé depuis fin 2024
Le dispositif Pinel, qui permettait depuis 2014 d'obtenir une réduction d'impôt sur le revenu en achetant un logement neuf destiné à la location, a pris fin le 31 décembre 2024. Seuls les investissements engagés avant cette date (réservation ou compromis signé) bénéficient encore de l'avantage fiscal, sous conditions de respect des engagements de location.
Les dernières conditions Pinel
Pour les opérations engagées en 2024 (dernière année), la réduction d'impôt s'élevait à :
- 9 % du prix d'achat pour 6 ans de location
- 12 % pour 9 ans
- 14 % pour 12 ans
Le dispositif Pinel+ conservait jusqu'à fin 2024 les taux historiques plus avantageux (jusqu'à 21 %) pour les logements respectant des critères de performance énergétique et de qualité d'usage renforcés.
Quelles alternatives en 2026 ?
Plusieurs dispositifs restent disponibles pour investir dans l'immobilier locatif en bénéficiant d'avantages fiscaux :
1. Le déficit foncier
L'investissement dans l'ancien avec travaux reste très attractif. Les travaux de rénovation déductibles peuvent générer un déficit foncier imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 € par an, et l'excédent reportable 10 ans sur les seuls revenus fonciers.
2. Le LMNP (Loueur en meublé non professionnel)
Le statut LMNP permet de louer un bien meublé en bénéficiant du régime micro-BIC (abattement de 50 % sur les loyers, plafond de 77 700 €) ou du régime réel avec amortissement du bien et des meubles — souvent plus avantageux fiscalement.
3. Le dispositif Loc'Avantages
Loc'Avantages, mis en place en 2022, propose une réduction d'impôt de 15 à 65 % des loyers pour les propriétaires louant en dessous des prix du marché à des ménages modestes, avec une convention signée avec l'Anah.
4. Le Denormandie
Le dispositif Denormandie, prolongé jusqu'à fin 2027, offre la même réduction que le Pinel (jusqu'à 21 %) pour des logements anciens rénovés dans certaines villes moyennes (programme Action Cœur de Ville).
Faut-il s'engager dans un nouveau dispositif en 2026 ?
La fin du Pinel a recentré l'investissement locatif sur :
- L'ancien à rénover (déficit foncier + Denormandie)
- Le meublé (LMNP)
- Les SCPI fiscales (Pinel anciens, Malraux, déficit foncier)
L'investissement en neuf perd un peu d'attrait fiscal, mais reste pertinent pour la garantie décennale et l'absence de travaux à prévoir.