Logements classés F : interdiction de location en 2028
Les passoires énergétiques classées F au DPE seront interdites à la location pour les nouveaux baux à partir de 2028. Bailleurs, anticipez vos travaux.
La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a fixé un calendrier d'interdiction progressive de mise en location des logements les plus énergivores, dits passoires thermiques. Aujourd'hui, les logements classés G au DPE sont déjà concernés ; les classés F le seront dès le 1er janvier 2028, puis les classés E en 2034. Pour les bailleurs comme pour les locataires, la marche à suivre est désormais claire.
Le calendrier d'interdiction
L'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi Climat et Résilience, prévoit que la consommation énergétique d'un logement décent est plafonnée. Le calendrier d'interdiction :
- Classe G : interdiction de signer un nouveau bail ou de renouveler un bail en cours pour les logements consommant plus de 450 kWh/m²/an d'énergie finale.
- Classe F : interdiction à compter du 1er janvier 2028.
- Classe E : interdiction à compter du 1er janvier 2034.
Les baux en cours signés avant ces échéances peuvent se poursuivre, mais ne pourront pas être renouvelés tant que le logement reste sous le seuil.
Quels logements concernés ?
L'interdiction porte sur la résidence principale du locataire (vide ou meublée, loi de 1989 et loi de 1989 pour les meublés). Sont exclus du dispositif :
- les locations touristiques et saisonnières ;
- les baux mobilité ;
- les logements situés dans les copropriétés en grande difficulté ou faisant l'objet de contraintes architecturales (avis défavorable d'un architecte des bâtiments de France, par exemple) — une dérogation peut être accordée par le juge.
Le diagnostic de performance énergétique (DPE)
Le DPE est obligatoire pour toute mise en location. Depuis sa réforme, il a une valeur opposable : le locataire peut contester le classement ou demander la réalisation de travaux si le DPE est manifestement erroné. La validité d'un DPE est de 10 ans. Un DPE postérieur à juillet 2021 reste valable, sous réserve de mise à jour si des travaux majeurs ont été réalisés.
Que peut faire le bailleur ?
Pour anticiper, plusieurs leviers :
- Faire réaliser un audit énergétique par un diagnostiqueur certifié pour identifier les travaux prioritaires (isolation, fenêtres, chauffage, ventilation).
- Demander MaPrimeRénov' et les aides locales (collectivités, ANAH, certificats d'économie d'énergie) qui peuvent couvrir 30 à 80 % du coût des travaux selon les revenus du propriétaire et la nature de la rénovation.
- En copropriété, faire voter un plan pluriannuel de travaux (PPT) lors de l'assemblée générale.
- En cas de location en cours, informer le locataire du calendrier et envisager une renégociation amiable si les travaux nécessitent une libération temporaire.
Quels recours pour le locataire ?
Si un bailleur loue un logement non conforme aux seuils en vigueur, le locataire peut :
- saisir la commission départementale de conciliation (CDC) pour faire constater la non-décence du logement ;
- demander en justice une réduction du loyer, voire la suspension du paiement jusqu'à mise en conformité ;
- obtenir la condamnation du bailleur à réaliser les travaux sous astreinte (tribunal judiciaire).
Le DPE est un signal fort du marché : selon plusieurs études notariales, un logement F ou G se loue désormais 5 à 15 % moins cher qu'un D équivalent, et se revend avec une décote significative. Anticiper les travaux est donc autant un enjeu juridique qu'économique.