Clause résolutoire obligatoire dans le contrat type au 1er octobre 2026
Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 inscrit la clause résolutoire (résiliation de plein droit en cas d'impayés) directement dans le contrat type de location de résidence principale. Elle s'applique aux baux conclus ou renouvelés à partir du 1er octobre 2026.
Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, publié au Journal officiel du 7 juillet 2026, inscrit la clause résolutoire directement dans le contrat type de location de résidence principale. Concrètement, à partir du 1er octobre 2026, tout nouveau bail (ou bail renouvelé) prévoira noir sur blanc que le contrat est « résilié de plein droit » en cas d'impayé de loyer ou de charges. Locataires et bailleurs sont concernés.
Ce qui change au 1er octobre 2026
Le décret modifie le contrat type fixé par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015. La clause résolutoire figurait déjà dans la plupart des baux, mais elle n'apparaissait pas de façon uniforme dans le modèle réglementaire. Désormais, elle est intégrée au modèle officiel : les parties n'ont plus à la rédiger ni à la négocier, elle s'impose par le contrat type lui-même.
- La clause vise le défaut de paiement du loyer ou des charges et le non-versement du dépôt de garantie.
- Elle s'applique aux locations vides, meublées et à la colocation à bail unique.
- Elle concerne les contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026 ; les baux en cours ne sont pas modifiés automatiquement.
Attention : le délai de 6 semaines ne vient pas de ce décret
Point essentiel pour ne pas se tromper : le délai de six semaines laissé au locataire après un commandement de payer découle de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 (délai ramené de deux mois à six semaines par la loi du 27 juillet 2023), et non du décret de 2026. Le décret se borne à inscrire la clause dans le modèle de bail : il ne crée ni ne raccourcit aucun délai de procédure.
Vos droits : ce que vous pouvez faire
La clause résolutoire ne joue pas du jour au lendemain. Avant toute résiliation, le bailleur doit faire délivrer par commissaire de justice un commandement de payer visant expressément la clause résolutoire. À compter de cette signification, le locataire dispose de six semaines pour régler sa dette. S'il paie dans ce délai, le bail se poursuit normalement.
Le locataire en difficulté peut aussi saisir le juge des contentieux de la protection, qui peut accorder des délais de paiement pouvant aller jusqu'à trois ans. Tant que ces délais sont respectés, les effets de la clause résolutoire sont suspendus.
La lettre à envoyer
Vous êtes locataire et venez de recevoir un commandement de payer ? Adressez d'abord à votre bailleur une lettre de demande de délais de paiement, en recommandé avec accusé de réception, en proposant un échéancier réaliste et en joignant les justificatifs de votre situation. En parallèle ou en cas de refus, déposez une requête en délais de paiement devant le juge des contentieux de la protection du tribunal du lieu du logement.
Vous êtes bailleur face à des impayés ? La première étape formelle est le commandement de payer visant la clause résolutoire, délivré par commissaire de justice. Il doit, sous peine de nullité, rappeler le délai de six semaines, le montant précis de la dette et le droit du locataire de demander des délais de paiement ainsi que l'aide du fonds de solidarité pour le logement (FSL).
Les délais à retenir
| Étape | Délai |
|---|---|
| Commandement de payer visant la clause résolutoire | Point de départ |
| Délai pour régler la dette (art. 24, loi de 1989) | 6 semaines |
| Délais de paiement pouvant être accordés par le juge | jusqu'à 3 ans |
Autres cas et calendrier
Le décret élargit par ailleurs les cas facultatifs de résiliation de plein droit, notamment au non-respect de l'obligation d'occupation en résidence principale (article L. 151-14-1 du code de l'urbanisme, issu de la loi du 19 novembre 2024). Si l'article 1er entre en vigueur le 1er octobre 2026, une autre partie du texte s'applique à compter du 1er janvier 2027.